12条点検は4つに分かれ、
防火設備の検査は別に受けます

12条点検は、建物・建築設備・防火設備・昇降機の4つです

12条点検は、建築基準法第12条にもとづく建物の定期報告のことです。資格を持つ人が建物や設備を調べ、その結果を特定行政庁（都道府県か、建築主事を置く市など）に報告します。中身は4つの区分に分かれていて、区分ごとに見るもの、周期、資格者が違います。

4つは、同じ建物でも別々に調査・検査をして、別々に報告します。1社にまとめて頼めることもあります。ただ、エレベーターは保守の会社、防火設備は防火設備の会社と、頼み先が分かれていることもあります。

報告書の受付を、特定行政庁の代わりに指定の機関が行っている地域もあります。お知らせがどこから届いたかを見ておくと、問い合わせ先がすぐに分かります。

防火設備の検査は、平成28年から独立した検査です

平成28年6月から、防火設備は独立した検査の区分になり、防火設備検査員という資格もできました。それより前に開設した施設では、建物の調査とエレベーターの検査だけを続けていて、防火設備の検査が抜けていることがあります。

検査の対象は、ふだんは開いていて、火災のときに感知器の信号などで閉まる設備です。防火扉、防火シャッター、耐火クロススクリーン、ドレンチャーなどが当たります。ダクトの中で閉まる防火ダンパーは、この検査からは外れます。

対象になる建物は、まず、建物の調査の対象の建物です。病院や有床診療所、高齢の方などが泊まる施設（就寝用福祉施設）も、その用途の床面積が200㎡を超えると対象です。建物の調査より小さい建物まで対象になるため、建物の調査は要らない施設でも、防火設備の検査だけは要ることがあります。

検査では、実際に扉やシャッターを閉めます。きちんと閉まるか、感知器と連動して動くか、部品に傷みがないかを確かめます。

介護施設が対象になるかは、用途と規模と自治体で決まります

建物の調査の対象になるかは、建物の用途と規模で決まります。国の基準では、病院、有床診療所、高齢の方などが泊まる施設は、次の場合に対象になります。その用途の部分（100㎡を超えるもの）が3階以上か地階にある場合と、2階のその用途の床面積が300㎡以上の場合です。

泊まる施設には、特別養護老人ホーム、養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホームが入ります。ショートステイ（小規模多機能型居宅介護などを含む）や、宿泊サービスのあるデイサービスも入ります。グループホーム、サービス付き高齢者向け住宅、介護老人保健施設の扱いは、特定行政庁の資料で確かめます。

自治体によって違うところもあります。たとえば建物の調査の周期は、3年ごとの自治体（福井市など）もあれば、毎年の自治体（鎌倉市など）もあります。国の基準より対象を広げている自治体もあるため、最後は施設のある特定行政庁の資料で確かめます。

消防設備の点検とは、法律も報告先も別です

12条点検は、消防設備の点検と混同されやすい点検です。どちらも火災に備える点検ですが、もとになる法律も、見るものも、報告先も違います。

迷いやすいのは、非常用の照明と誘導灯です。見た目は似ていますが、もとの法律が違います。非常用の照明は建築基準法の設備で、12条の建築設備の検査で見ます。誘導灯は消防法の設備で、消防設備の点検で見ます。防火扉を閉める感知器と、火災報知器の感知器も、別の系統になっていることがあります。どの機器をどちらの点検で見るのかを、それぞれの会社に確かめておきます。

消防設備の点検の頻度と報告の決まりは消防設備の点検は年2回、消防署への報告は年1回ですにまとめています。受水槽の清掃と検査の決まりは受水槽は有効容量10㎥を超えると、清掃と検査が1年以内ごとの義務ですにあります。

建物の調査では、外壁と避難の通り道を見ます

建物の調査では、敷地から屋上まで、建物の傷みと、火災のときに逃げられるかを見ます。介護施設では、日々の暮らしの中で置いた物が、避難の通り道や防火戸の前をふさいでいないかが、よく見られる所です。

外壁がタイル張り（湿式）、石張り（湿式）、モルタルの建物には、外壁の全面を調べる決まりがあります。竣工や外壁の改修、前回の全面の調査から10年を超えて、最初の調査のときです。足場などを使ってテストハンマーでたたく方法のほか、赤外線で調べる方法（ドローンを使うものを含む）などがあります。歩行者の安全を守る手当てをしている場合や、外壁の改修が近いうちに確実に予定されている場合は、見送れることがあります。

全面の調査は、足場や機材の費用がかかります。開設から10年を過ぎた施設は、次の調査で全面の調査が要るかを、調査をする人に早めに確かめます。外壁の改修や大規模修繕の時期と合わせられれば、足場を一度で済ませられます。外壁の目地のシーリングの傷みと直し方はシーリングの劣化は4段階。段階で、直し方と急ぎ方が変わりますにまとめています。外壁の塗装と補修の費用の目安は屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べますにあります。

建築設備の検査では、換気・排煙・非常用の照明を見ます

建築設備の検査では、火災のときや停電のときに働く設備と、空気を入れ替える設備を見ます。対象になる設備の範囲は、特定行政庁で少しずつ違います。

非常用の照明では、バッテリーが古くなって、停電のときに点かないという不具合が見つかることがあります。器具の交換は電気の業者に頼めます。換気の不具合は、厨房や浴室の湿気、においの苦情と結び付いていることがあります。検査の結果は、日ごろの困りごとと照らし合わせて読みます。

中央の機械で空調をまとめて動かす施設では、空調の設備も検査の対象に入れている自治体があります。どの設備が対象かは、前回の報告書に、どの設備の検査の結果が付いているかを見ると分かります。

昇降機の検査は、保守の点検とは別に毎年受けます

エレベーターは、保守の会社が月ごとなどに行う点検とは別に、年に1回、法定の検査を受けて報告します。保守の契約を結んでいれば検査も済んでいる、とは限りません。保守の会社が法定の検査も受け持っているかを、契約書で確かめます。

配膳や洗濯物を運ぶ小荷物専用昇降機も、検査の対象になることがあります。床の高さで出し入れするフロアタイプだけを対象にする自治体と、テーブルの高さのものまで含める自治体があります。

エレベーターが止まったときの連絡先と、2階以上で暮らす入居者の方の生活の支え方はエレベーターが止まった。閉じ込めの連絡先と、2階以上の生活にまとめています。法定の検査で更新を勧められた部品は、止まったときの部品の取り寄せの日数にも関わるので、修繕の計画に早めに入れます。

受け忘れが起きやすい場面

12条点検の受け忘れは、制度をまったく知らないことより、区分の一部が抜けることで起きがちです。とくに次の場面で抜けが起きます。

お知らせが届かない区分もあります。たとえば、建物の調査のお知らせは届いても、防火設備の検査は施設の側から動かないと気づけないことがあります。お知らせを待たずに、4つの区分の期限を施設の予定表に入れておきます。

機器台帳がある施設は、防火扉・防火シャッター・エレベーターの行に、法定の検査の区分と前回の報告の日を書き足します。台帳の作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにあります。

お知らせが届いたら、すること

特定行政庁や受付の機関からお知らせが届いたら、まず、どの区分のお知らせで、いつまでに報告するのかを確かめます。期限の2〜3か月前から動くと、調査や検査の日程を、施設の都合に合わせて選べます。

防火設備の検査の日には、防火シャッターや防火扉を実際に閉めます。シャッターが下りる場所は、検査の間だけ通れなくなり、音も出ます。入居者の方の移動や食事の配膳と重ならない時間を選び、シャッターの下に人が入らないよう、職員が近くに立ちます。

居室のある階で扉を閉めるときは、認知症のある方が驚かないよう、前もって声をかけます。検査が終わったら、扉とシャッターがすべて元の位置に戻ったかを、検査をした人と一緒に確かめます。

報告書の指摘は、次の報告までに直します

報告書には、基準に合っていない所が「要是正」などとして書かれます。直さないままにすると、次の報告でも同じ指摘が続きます。防火設備の不具合は、火災のときに入居者の方の安全に直結するので、早めに直します。

防火戸の閉まりが悪いときは、ドアクローザーや蝶番など、扉の部品のどれが原因かで頼み先が変わります。扉の不具合の見分け方はドアや手すりの不具合は、6つの部品のどれかですにまとめています。防火戸を兼ねた自動ドアの不具合は自動ドアが開かない・閉まらない。職員が確かめる順番がありますにあります。

外壁や防火区画のように費用の要る指摘は、翌年度の予算に入れて直す時期を決めます。特定行政庁から改善の予定を聞かれたときは、その時期を答えられるようにしておきます。予算の組み方は修繕の予算は、前の年の秋から3つの区分で組みますにあります。

モデルケース：防火設備の検査を受けていなかった有料老人ホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

建物を借りている施設は、誰が報告するかを確かめます

12条点検の報告は、建物の所有者が行い、所有者と管理者が違う場合は管理者が行う決まりです。介護施設には、土地と建物を持ち主から借りて運営している施設もあります。この場合、施設を運営する法人が管理者に当たるかどうかで、報告を手配する人が変わります。

賃貸借の契約書で、建物の管理を誰がするか、定期報告の手配と費用を誰が持つか、指摘された所の修繕を誰が負担するかを確かめます。契約に書かれていないときは、持ち主と話し合って、文書で取り決めておきます。外壁の全面の調査のように費用の大きいものほど、分担を先に決めておくと、指摘が出たあとに話がこじれません。

法人で複数の施設を持っているときは、施設ごとに、持ち主か借りているか、報告する人、4つの区分の期限を本部で一覧にします。担当が替わっても、本部の一覧を見れば抜けに気づけます。

平常時にしておくこと

12条点検で指摘された所をどこに頼めばよいか分からない、防火設備の不具合をまとめて直したい。そんなときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。報告書の指摘の欄の写真を送っていただければ、直す工事に合う業者から最大3社の見積をそろえます。調査や検査そのもの、特定行政庁への報告の手続きは、資格を持つ調査者・検査者に頼みます。

よくある質問

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法定の点検と確かめることの一覧はチェックリスト、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。