大規模修繕は着工の2年前に動き出し、
石綿の調査は設計の段階で済ませます

改修の前の石綿の事前調査は、介護施設でも要ります

介護施設の改修工事でも、石綿（アスベスト）の事前調査は要ります。建物の一部を壊す、削る、はがすといった工事では、工事の前に石綿が使われていないかを調べることが法令で決まっています。建物の用途や、工事の金額の大小は関係ありません。外壁の塗り替えで古い塗膜を削る、居室の床を張り替える、設備の更新で天井を開ける、といった大規模修繕の工事は、ほとんどが当てはまります。

結果の報告は、調査とは別の決まりです。改修工事は請負金額が税込100万円以上、解体工事は解体する部分の床面積が80㎡以上のときに、国の報告システムで工事の前に報告します。調査そのものは、報告が要らない小さな工事でも省けません。どの作業が調査の対象から外れるかは、工事の業者に確かめます。

2006年9月1日以降に着工した建物は、設計図書などで着工の日を確かめれば、目視などの調査を省けます。それより前に着工した建物は、石綿を含む建材が使われている可能性があります。築20年を超える介護施設は、こちらに当たります。築18〜19年の建物でも、着工が2006年9月より前なら同じです。書面と目視で調べ、分からない建材は分析に回すか、石綿が含まれているものとみなして対策をとります。

調べるのは元請業者で、施設は図面と記録を渡します

石綿の事前調査を行い、結果を報告するのは、工事を請け負う元請業者です。2023年10月からは、建物の事前調査は、一般建築物石綿含有建材調査者や特定建築物石綿含有建材調査者などの資格を持つ人が行うことになりました。施設は工事の発注者として、図面や過去の工事の記録を渡し、調査と対策に要る費用と工期に配慮します。

施設の側でそろえる材料が多いほど、調査は早く進みます。竣工図や仕上げの表、以前の改修の仕様書、建物の着工の日が分かる書類（確認済証など）を探しておきます。以前に石綿の調査をしたことがあれば、その報告書も渡します。調査の日には、写真の撮影や、天井の点検口を開けることを許しておきます。

法令で調査の責任を負うのは元請業者です。ただ、大規模修繕では、設計の段階で施設の側から資格者に調査を頼み、その結果を仕様書と見積の条件に入れておく進め方もあります。そうしておくと、着工の直前に石綿が見つかって工期と費用が変わる、ということを防げます。先に行った調査の結果をどう使うかは元請業者が確かめて決めるので、契約の前に話し合っておきます。

増える費用と日数は、分析に回る建材の数で決まります

石綿の事前調査で増える費用と日数は、分析に回る建材がいくつあるかで大きく変わります。書面と目視だけで判断できれば、頼んでから報告まで数日から2週間ほどが目安です。分析に回す建材があると、結果が出るまでにさらに1〜3週間ほどかかります。建物の大きさと調べる範囲で変わるので、日数と費用は調査を頼む前に見積で確かめます。

書面と目視で判断できない建材は、分析して確かめるか、石綿が含まれているものとみなして対策をとるかを選べます。みなす場合は分析の日数がかからない代わりに、除去や囲い込みの対策の費用がかかります。対象の建材の量が多いときは、分析して確かめたほうが、総額は抑えやすくなります。

吹付けの石綿や、配管の保温材・断熱材、鉄骨の耐火被覆に石綿が見つかることもあります。この場合は、除去の作業を始める14日前までに、自治体や労働基準監督署への届出が要ります。自治体への届出には発注者（施設）が出すものもあるので、どちらが何を出すかを元請業者と確かめます。作業の場所を囲い、粉じんを外に出さない設備も要るので、工期は数週間延びることがあります。

大規模修繕で触れる建材に、石綿が含まれていることがあります

2006年9月より前に着工した介護施設では、大規模修繕で手を入れる部位の多くに、石綿を含む建材が使われていることがあります。どの建材に含まれるかは、製品と作られた時期で違います。次の表は「調べる候補」で、含まれているかどうかは調査で決まります。

外壁の改修では、塗り替えの前の洗浄や、下地を削る作業で、古い仕上塗材の粉じんが出ます。仕上塗材に石綿が含まれていると、湿らせながら作業する、囲うなどの対策が要ります。入居者の方の居室の窓の外で行う工事なので、窓を閉めてもらう時間帯と、換気の止め方も先に決めておきます。

石綿のほかにも、改修の前に確かめることがあります。受変電設備の古い変圧器やコンデンサーには、低濃度のPCBが入っていることがあります。外して保管しているものの処分の期限は2027年3月31日で、使っている機器の扱いは2027年4月から変わります。1977年3月以前に作られた業務用の照明の安定器には、高濃度のPCBが使われたものがあり、見つかったらすぐに自治体に連絡します。照明や電気の設備を更新する工事を含むときは、あわせて調べます。調べ方と処分までの段取りは低濃度PCBは、期限の前に建てた年と銘板から調べますにまとめています。

大規模修繕は、着工の1年半〜2年前から7つの段階で進めます

介護施設の大規模修繕は、着工の1年半〜2年前から、調査、計画、予算と補助、頼み方を決める、発注、工事、記録の7つの段階で進めます。2年前から動くのは、法人の予算と補助がどちらも年度の単位で動き、設計と石綿の調査、見積合わせにも、それぞれ数か月かかるからです。着工の時期を先に置き、そこから逆算して段階ごとの期限を決めます。

期限がいちばん動かしにくいのは、3の補助です。補助は交付の決定より前に契約や着工をすると対象から外れるので、補助を使う工事は、交付の決定の時期で着工の日が決まります。申請から完了の報告までの流れと月数は補助を使う工事は、交付決定の通知が届くまで契約しませんにまとめています。理事会に出す資料の作り方は理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つですで説明しています。

2年前と聞くと長く感じますが、7つの段階のうち施設の手が多くかかるのは、1の調査の材料集めと、5の発注の前後です。そのほかの時期は、設計者や業者からの確かめごとに答える形で進みます。

最初の調査では、劣化と法定点検と履歴をそろえます

最初の段階の調査では、建物の傷みを調べるだけでなく、法定点検の報告書と修繕の履歴、図面をそろえます。この4つがそろうと、どこを、いつ、どこまで直すかを計画にできます。調査は着工の2年前ごろに始めると、計画と予算に間に合います。

劣化の調査を、施工会社に無料で頼める場合もあります。手軽ですが、調査をした会社の工事の提案につながりやすい点は知っておきます。工事の範囲を決める調査は、工事を請け負わない設計事務所などに頼むか、2社の見方を比べると、範囲の偏りを防げます。

法定点検で指摘を受けている所は、大規模修繕で一緒に直すと二度手間を防げます。建物の定期報告の種類と、受け忘れやすい検査は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。

予算と補助は、工事の前の年から動かします

予算と補助は、どちらも年度で動くため、工事の前の年から準備します。法人の予算は前の年の秋から冬に組み、補助は前の年の夏から秋に都道府県が行う調査に名乗り出ておかないと、使えないことが多いからです。調査の時期は都道府県で違うので、所管の窓口に確かめます。

令和9年度（2027年度）に補助を使って工事をしたい場合は、都道府県の調査の時期が来ているか、すでに過ぎていないかを今すぐ確かめます。今からそろえる見積と書類は令和9年度の修繕の補助は、まず県の調査が済んだかを確かめますにまとめています。

予算の大きさは、工事の範囲と建物の大きさで決まります。費用の相場は、公開されている㎡あたりの単価で桁をつかめます。相場のつかみ方と修繕費を抑える方法は大規模修繕の費用は㎡単価で桁をつかみ、量・単価・時期の3つで抑えますで説明しています。

頼み方は3通りあり、設計に入る前に決めます

大規模修繕の頼み方は、設計と施工を分ける、施工会社に設計も任せる、発注を支える専門家を付ける、の3通りです。どれにするかで、誰が建物を調べ、誰が仕様書をつくるかが変わるので、設計に入る前、着工のおよそ1年前までに決めます。

1. 設計と施工を分ける（設計監理方式）設計事務所などが調査と設計、工事の監理を担い、工事は別の施工会社に頼みます。
2. 施工会社に設計も任せる（責任施工方式）1社が調査から設計、工事までをまとめて請け負います。
3. 発注を支える専門家を付ける（CM方式）施設の側に立つ専門家が、発注のやり方と、工程・費用の管理を支えます。

選ぶときは、工事が何種類あるか、法人の決まりで見積合わせや入札が要るか、施設に工事に立ち会う人と時間があるか、の3つを先に答えておきます。工事の種類が多く、見積合わせが要る施設ほど、全社に同じ仕様書を渡せる「設計と施工を分ける」形が合います。

社会福祉法人の工事の請負では、法人の経理規程と国の通知で見積合わせの社数が決まります。令和8年4月から、2社の見積で足りるのは400万円以下の工事で、それを超えると3社以上です。大規模修繕は、ほとんどがこの線を超えます。社数の決まりと金額ごとの頼み方は社会福祉法人の相見積は、400万円を境に2社と3社に分かれますに、2つの方式の違いと選び方は設計監理か責任施工かは、工事の大きさと施設の人手で選びますにまとめています。

居ながら工事の段取りは、着工の2か月前までに決めます

介護施設の大規模修繕の多くは、入居者の方が暮らしたまま進める「居ながら工事」です。工事の音やにおい、粉じん、居室の移動が、暮らしに直接ひびきます。着工の2か月前までに、工事をしない時間帯と、居室を移る方と移り先を決めておきます。石綿の対策が要る工事では、作業の区画と期間もこの段階で決めます。

工程表は、工事の順番と施設の生活の予定を重ねてつくります。工程表の組み方と、入居者の方の移動の回し方、予定と実際の差が出る所は居ながら工事の工程表は、工事と暮らしの予定を重ねて作りますにまとめています。

モデルケース：外壁と屋上の改修を2年前から準備した老健

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

工事のあとに残す記録が、次の修繕の出発点になります

工事が終わったら、図面と保証書、石綿の調査の記録を受け取り、修繕の履歴と計画を直します。元請業者が石綿の調査の記録を残す期間は3年ですが、施設は写しを建物を使う間ずっと残しておくと、次の改修で、調べた所と結果を引き継げます。前の調査の結果を次の工事でどう使うかは、そのときの元請業者が判断します。

保証は、防水や外壁、設備ごとに年数が違います。どの保証がいつ切れるかを一覧にして、切れる前に点検を頼むと、保証の範囲で直せる不具合を見逃しません。保証の種類と管理のしかたは工事の保証は、3つに分けて部位ごとに控えますにまとめています。

次の大規模修繕に向けて、平常時にしておくこと

大規模修繕に向けて、工事ごとの概算の見積をそろえたいときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。フォームとLINEは24時間受け付けています（お電話の受付はありません）。1回のご依頼で最大3社の見積をそろえられ、相談と見積は無料で、お断りもできます。建物全体の設計と監理は設計事務所の仕事なので、そこは窓口では代われません。

よくある質問

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修繕の計画の立て方は長期修繕計画、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。