建て替えの時期は、築年数より
耐震・設備の基準・配管で決まります

建て替えの時期は、築年数より3つの材料で決まります

介護施設を何年で建て替えるか、という決まりはありません。建物にも法定の耐用年数がありますが、これは減価償却に使う会計の年数です。その年数を過ぎても、建物は使い続けられます。法定の耐用年数と減価償却の考え方は建物附属設備の耐用年数は、設備の区分で決まりますにまとめています。

建て替えの時期を決めるのは、次の3つの材料です。耐震の基準を満たしているか。建て替えたときに、今の設備の基準で同じ定員が入るか。配管を、建物を壊さずに更新できるか。築年数は、この3つを調べ始めるきっかけとして使います。

3つのうち、急ぐかどうかを決めるのは耐震です。設備の基準と配管は、使い勝手と費用の問題なので、準備に時間をかけられます。耐震は入居者の方と職員の命に関わるため、旧耐震の建物では、ほかの2つより先に診断を受けます。

同じ築40年台の建物でも、新耐震で配管を替えやすい建物と、旧耐震で管が床に埋まっている建物では、残りの使い方がまったく違います。築年数だけで「あと何年」と決めず、3つの材料を1枚の表にしてから、法人の中で話し合います。

旧耐震かどうかは、竣工の年ではなく確認の日付で見ます

耐震の基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく改められました。この日より後の基準を新耐震、前の基準を旧耐震と呼びます。旧耐震の建物は、今の基準で求める強さに足りないことがあるため、耐震診断で確かめます。

見分けるときに気をつけたいのが、竣工の年です。建物は、建築確認を受けてから工事を始め、完成するまでに1年以上かかることがあります。1982年や1983年に完成した建物でも、確認を受けたのが1981年5月以前なら、旧耐震の基準で設計されています。竣工の年ではなく、確認済証の日付で見ます。

増築した棟がある施設は、棟ごとに確かめます。本館は旧耐震で、あとから建てた棟は新耐震、ということがよくあります。渡り廊下でつながっていても、構造が分かれていれば、診断も補強も棟ごとに考えます。

新耐震の建物でも、それだけで安心はできません。コンクリートのひび割れや、中の鉄筋のさびが進めば、強さは落ちていきます。建物の定期報告（12条点検）で指摘された傷みは、場所と写真を記録して、次の調査につなげます。定期報告の中身と受け忘れやすい点は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。

耐震診断が求められる建物と、診断の流れ

耐震改修促進法では、旧耐震で今の耐震の基準に合わない建物のすべてに、耐震診断と、必要に応じた改修に努めることが求められています。老人ホームなど、避難に手助けが要る方が暮らす建物は、規模によって、行政の関わりが強くなります。

ここでいう老人ホームなどは、法令の言葉では「老人ホーム、老人短期入所施設、福祉ホームその他これらに類するもの」です。自分の施設がどこに当たるかは、建物のある市区町村などの建築の担当（所管行政庁）で確かめます。

診断は、構造の分かる建築士の事務所に頼みます。予備調査で図面と建物を見比べ、現地調査でコンクリートの一部を抜き取って強さを調べ、計算で階ごとの値を出します。竣工図や構造の計算書が残っていないと、図面を起こし直す手間が加わり、日数も費用も増えます。

耐震診断や、補強の設計と工事には、自治体の補助がある場合があります。補助の条件として、決まった方法での診断や、第三者の判定を求められることがあります。頼む前に、自治体の担当に補助の有無と条件を聞いておくと、診断のやり直しを防げます。

診断の結果は、Is値0.6を目安に読みます

鉄筋コンクリート造や鉄骨造の診断の結果は、Is値（構造耐震指標）という数字で出ます。国の告示では、Is値が0.6以上で、q値という別の指標も1.0以上なら、地震で倒れたり崩れたりする危険性が低い、とされています。木造は、評点（Iw値）1.0以上が同じ区分です。

Is値は、階ごと、縦と横の向きごとに出ます。建物の評価は、いちばん低い値で決まります。介護施設では、1階に食堂や浴室、玄関ホールなど、壁の少ない広い部屋が集まることが多く、1階の値が低く出ることがあります。報告書では、どの階のどの向きが足りないのかを見ます。

危険性が高いと出たときは、補強か建て替えかを決めるまでの手当ても考えます。値の低い階から入居者の方の居室を移す、家具の転倒を防ぐ、避難の経路と手順を見直す、などです。補強の工事が終わるまでの間にも、地震は起こり得ます。

危険性があると出たときは、補強の案と費用を出してもらいます。危険性が低いと出たときも、終わりではありません。コンクリートの劣化と、残りの2つの材料（設備の基準と配管）を見て、建て替えの時期を考えます。

補強の目標の値は、0.6を下限として、法人の方針や補助の条件で上に置くこともあります。どこまで上げるかで、補強の量と費用が変わります。診断の報告の場で、目標の値ごとに補強の案を出してもらうと、比べやすくなります。

補強の方法で、使い勝手と工事中の暮らしが変わります

補強が要ると分かったら、方法を選びます。同じ値まで上げる補強でも、方法によって、居室や食堂の使い勝手と、工事中の入居者の方の暮らしへの影響が大きく違います。

介護施設でよく問題になるのは、補強の部材が窓をふさぐことです。居室の窓は、明るさと風通しのもとで、避難の経路になることもあります。補強の案が出たら、図面の上だけで決めません。補強が入る部屋に職員と一緒に立って、ふさがる窓や通れなくなる場所を確かめます。

工事中の暮らしへの影響も、方法で変わります。壁を足す工事は、コンクリートを打つために型枠を組み、固まるまで待つ日が要ります。鉄骨の筋かいは、工場で作った部材を取り付けるため、施設の中で音の出る日を短くしやすい方法です。外側からの補強は、工事の多くが建物の外で進みます。

壁や天井に手を入れる補強では、着工の前に石綿（アスベスト）の事前調査が要ります。旧耐震の建物は石綿を含む建材が使われている見込みが高く、分析に回ると日数が延びます。大規模修繕の進め方と石綿の事前調査は大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにまとめています。

建て替えると、今の設備の基準と敷地の制限がかかります

2つ目の材料は、今の設備の基準です。今ある施設は、建てた当時の基準のまま使い続けられることが多くあります。4人部屋が中心の特別養護老人ホームが、経過の措置などで運営を続けている例も多くあります。けれども建て替えると、新しい建物として今の基準に合わせます。

今の国の基準では、特別養護老人ホームの居室は、1人あたり10.65㎡以上で、定員は原則1人です。4人部屋をそのまま壁で4つに分けても、壁や出入口に面積をとられ、1室あたりの面積が足りなくなることが多くあります。施設の種類ごとの居室の面積はバリアフリー改修は、介護保険・バリアフリー法・建築基準法で決まりますにまとめています。

とくに見落としやすいのが、建物の大きさの制限です。建てたあとに容積率や日影の決まりが厳しくなった地域では、今の建物と同じ大きさを建て直せないことがあります。建て替えの話を始める前に、建築士に、敷地の条件で何㎡まで建つか、居室が何室取れるかを試算してもらいます。

建て替えずに、部屋の形を変える道もあります。多床室を間仕切りで分ける改修や、ユニット化の改修です。進め方は多床室の改修は、空ける居室の数で工事の区切りが決まりますで書いています。今の建物で暮らし方を変えられるなら、設備の基準は建て替えの理由になりません。

配管を更新できるかで、改修で延ばせる年数が決まります

3つ目の材料は配管です。建物の骨組みは長く持っても、給水・給湯・排水の管は、それより早く傷みます。管を何度か替えながら建物を使うのが前提です。そのため、建物を壊さずに管を替えられるかが、改修で延ばせる年数を左右します。

管が床に埋まっている建物でも、替える方法がないわけではありません。古い管は使わないことにして、新しい管を廊下の天井や壁の外に沿わせて通す方法があります。ただし、天井が低くなる、見た目と掃除の手間が変わる、居室の中の工事で部屋を空ける日が要る、といった引き換えがあります。

管の傷み方は、材料と水の質で違います。設備ごとの更新の目安と、法定の耐用年数との違いは設備の年数は、3種類を並べてから更新の時期を決めますにまとめています。漏水や赤い水が続くようになったら、内視鏡や管の一部の抜き取りで、管の残りの厚さを調べてもらいます。

建て替えを10年以内に考えているなら、配管は全部を替えず、傷んだ系統だけを替えてつなぐ判断もあります。反対に、配管を全部替えれば建物をあと20年使えるなら、改修の値打ちは高くなります。配管の答えは、建て替えの年と組みにして考えます。

改修と建て替えは、1年あたりの費用と暮らしで比べます

3つの材料のどれかが改修で解けないと分かったら、改修と建て替えを同じ表に並べます。工事費の総額だけで比べると、たいてい改修のほうが安く見えます。総額を、その工事で使える年数で割り、1年あたりの費用で比べます。

費用の桁は、延床面積あたりの単価でつかめます。総務省の公共施設の更新費用の試算では、保健・福祉系の施設の単価を、1㎡あたり大規模改修20万円、建て替え36万円としています。延床3,000㎡なら、改修で約6億円、建て替えで約10.8億円です。公共施設の計画のための単価なので、今の工事費とは違います。桁と比率の目安として使います。㎡あたりの単価の使い方は大規模修繕の費用は㎡単価で桁をつかみ、量・単価・時期の3つで抑えますで書いています。

たとえば、改修に6億円かけて20年延ばすなら、1年あたり3,000万円です。建て替えに10.8億円かけて60年使うなら、1年あたり1,800万円です。ここだけを見ると建て替えが有利ですが、建て替えには解体と仮の移転の費用、工事中の空床が加わります。改修には、延ばした20年の間の修繕費が加わります。足していくと、差は縮まることも広がることもあります（数字は比べ方を示すための例です）。

入居者の方の暮らしへの影響も、表に入れます。改修は暮らしたまま進めますが、工事の間に部屋を何度か移る方が出ます。建て替えは、敷地内に新しい棟を建てて移れるなら、移るのは1回で済みます。暮らしたまま進める工事の工程と、部屋の移り方は居ながら工事の工程表は、工事と暮らしの予定を重ねて作りますにまとめています。

法人の会議や理事会では、30年でかかる総額で案を並べると、比べやすくなります。資料の組み立て方は理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つですで書いています。

建て替えの年を決めたら、それまでの修理の範囲を決めます

建て替えの年が決まったら、そこまでの修理の範囲を決めます。建て替えまで5年しかないのに、15年使う設備を全部入れ替えると、多くを使い切らないまま壊すことになります。いっぽうで、安全と雨と法令に関わる不具合は、残りの年数にかかわらず直します。

止まると困る設備は、施設ごとに違います。給湯器が1台しかない、エレベーターが1基しかない、という設備がその例です。残りの年数が短くても、止まったときの代わりを用意するか、更新を選びます。修理でつなぐか替えるかは、部品の見通しと、止まったときの影響で決めます。

建て替えまでの年数で計画の範囲を決める考え方は、長期修繕計画は、30年・5年・単年の3つで持ちますにあります。建て替えの年を長期修繕計画に書き込み、毎年の予算を組むときに見直します。

モデルケース：竣工は1982年でも、確認は旧耐震だった特養

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

耐震と建て替えの補助は、年度と自治体で違います

耐震診断、補強の設計と工事、老朽化した施設の建て替えには、国や都道府県、市区町村の補助が使える場合があります。対象の施設、上限の額、募集の時期は、年度と自治体で違います。補助を使うときは、次の5つを確かめます。

1. 対象診断だけか、設計と工事も入るかを見ます。施設の種類と規模の条件も見ます。
2. 条件診断の方法、補強の目標の値、第三者の判定が要るかを確かめます。
3. 募集の時期要望や申請の締切を確かめます。前の年度に必要な額を調べる例もあります。
4. 着工の時期交付の決定の前に契約や着工をすると、対象になりません。
5. 業者の選び方入札や相見積など、補助の条件に合う選び方にします。

介護施設の大きな工事の補助は、都道府県が国の交付金や基金を使って行うことが多く、前の年から動く必要があります。仕組みと動き出す時期は基金で大規模修繕の補助を受けるには、まず創設の条件を確かめますで書いています。補助を使う工事の、申請から完了までの流れと月数は補助を使う工事は、交付決定の通知が届くまで契約しませんにまとめています。

建物の耐震診断の補助は、市区町村の建築の担当が受け付けていることが多くあります。介護施設の改修や建て替えの補助は、都道府県や市の介護・高齢者福祉の担当です。耐震化の改修が、介護の担当の補助の対象に入っている例もあります。2つの担当に同じ時期に聞いておくと、診断から建て替えまでの年の並べ方を決めやすくなります。

建て替えの判断に備えて、平常時にしておくこと

建て替えか改修かの材料をそろえたい、調査を誰に頼めばよいか分からない、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。竣工の年と構造、確認済証の日付をお送りいただければ、次に調べることと、見積を頼む先の候補をお返しします。耐震診断そのものは、構造の分かる建築士の事務所が行います。相談と見積は無料で、お断りいただいてもかまいません。

よくある質問

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