大規模修繕の費用は㎡単価で桁をつかみ、
量・単価・時期の3つで抑えます

大規模修繕の費用相場は、延床面積あたりの単価で桁をつかみます

介護施設の大規模修繕の費用は、建物の大きさと築年数、工事の範囲で大きく変わります。総額の相場を1つの数字で示すことはできないので、延床面積1㎡あたりの単価を使って、自分の施設のおおよその桁をつかみます。公開されている数字には、実際に使われた額の実績と、将来の費用を見込む試算の単価の2種類があります。

2つの数字には大きな開きがあります。実績の累積は、部分的な工事や先送りも含めて実際に使った額で、物価も2016年の時点のものです。試算の単価は、築30年で建物全体を一度に改修すると置いた、見込みの額です。実績を下の目安、試算を上の目安として、幅で使います。

実績の数字は2016年の時点のもので、そのあと工事の費用は上がっています。今の見積と比べるときは、実績の数字より高めに出るものと考えて読みます。

延床面積を掛けると、自分の施設の総額の桁が出ます

自分の施設の総額の桁は、延床面積に㎡あたりの単価を掛けて出します。延床面積は、確認済証や竣工図の面積表で確かめられます。実績の累積の単価（約5万〜6.3万円/㎡）と、試算の単価（20万円/㎡）の両方を掛けると、下と上の目安がそろいます。

実績の累積は、竣工から築30年〜40年までの合計です。1回の大規模修繕の見積は、この累積の一部に当たります。これまでに使った修繕費に今回の見積を足し、累積の目安から大きく外れていないかを見ます。

工事ごとの目安も、あわせて使います。当窓口の目安では、屋上防水の改修は500万〜3,000万円、外壁の塗装・補修は800万〜3,000万円です。業務用の給湯器の交換は1台80万〜400万円、エアコンの交換は1台20万〜60万円、特殊浴槽の入替は350万〜1,100万円です。入居者の方が暮らす中の工事では、仮設・養生・時間帯の割増が、総額の2割〜4割になることがあります。屋上防水と外壁の工法ごとの単価は屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べますにまとめています。

総額のうち、どの工事がいつ来るかを先に並べます

大規模修繕の総額は、1回の工事ではなく、部位ごとの工事の積み重ねです。日本医療福祉建築協会の同じ調査には、部位ごとの傾向も出ています。外壁・屋根は築15年まで、空調・電気・給排水などの設備は築20年まで、エレベーターなどは築25年までに行われる割合が高くなっています。どの工事がいつ来るかを並べると、支出の山が見えます。

築20年から30年のあいだは、設備の更新とエレベーター、2回目の外壁や防水が重なりやすい時期です。この山の年を先に知っておくと、積立と補助の準備が間に合います。大規模修繕をいつ・何から始めるかの進め方は大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにまとめています。

修繕費を抑える方法は、量・単価・時期の3つの層に分かれます

介護施設の修繕費を抑える方法は、工事の量を減らす、単価を下げる、時期をずらす、の3つの層に分けて考えます。効き目が大きいのは量で、次が単価です。時期をずらすのは1年あたりの支出をならす方法で、総額を減らすものではありません。上の層から順に手をつけると、削ってはいけない所を削らずに済みます。

介護施設の修繕では、どの層でも、入居者の方の暮らしを守る費用は削らないことが前提です。養生や工事の時間帯の決まりを削ると、見積は安くなっても、転倒や体調の悪化、ご家族からの苦情という形で、別の負担が出ます。

工事の量は、劣化の調査で直す所を絞って減らします

工事の量を減らすいちばんの方法は、劣化の調査で、本当に直す所を絞ることです。外壁なら打診で浮きのある所を、屋上なら防水のふくれや下地の傷みを、設備なら動き方と部品の状態を調べて、直す範囲を決めます。調べずに全面で見積を取ると、傷みの軽い所まで同じ工事が入ります。

足場を使う工事は、まとめると量が減ります。外壁の補修、窓まわりの目地の打ち替え、雨どいや外部の配管の更新を同じ足場で行えば、足場を組むのは1回で済みます。入居者の方が暮らす中の工事では、仮設・養生・時間帯の割増が総額の2割〜4割になることがあり、足場の回数を減らす効き目は小さくありません。仮設費と養生費の中身と、足場を共用する考え方は仮設・養生・割増の割合は、施設が渡す条件で変わりますにまとめています。

使っていない部屋や倉庫、職員だけが使う場所は、仕上げのグレードを入居者の方の居室と分けて決めると、量を変えずに費用を下げられます。ただ、防水や電気のように建物全体に関わる部分は、場所で分けずにそろえます。

単価は、条件をそろえた見積で下げます

単価を下げるには、条件をそろえた見積で比べることが出発点です。工事の範囲、工法、数量、時間帯、養生の決まり、保証の年数をそろえます。そろっていないと、金額の差が単価の差なのか、範囲の差なのかが分かりません。見積の「一式」を分けてもらい、内訳の行ごとに比べます。

社会福祉法人は、見積合わせの社数が決まっています。令和8年4月から、工事の請負で2社の見積で足りるのは400万円以下で、それを超えると3社以上です。社数の決まりと金額ごとの取り方は社会福祉法人の相見積は、400万円を境に2社と3社に分かれますに、1社の見積でも妥当かを判断する方法は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますにまとめています。

大規模修繕では、設計と施工を分けて頼むと、全社に同じ仕様書を渡せるので、単価の差が見えやすくなります。設計と監理の費用は別にかかるので、工事の種類と金額で選びます。2つの頼み方の違いは設計監理か責任施工かは、工事の大きさと施設の人手で選びますで比べています。

値引きの交渉だけで単価を下げようとすると、見えにくい所で手間が省かれることがあります。安い見積が出たら、まず範囲と数量、養生の決まりが他社と同じかを確かめます。

時期をずらすときは、先送りしてよい工事を線で分けます

時期をずらす方法は、工事をまとめる、年度で分ける、先送りする、補助の年度に合わせる、の4つです。時期をずらしても総額は減りませんが、1年の支出の山を低くできます。ただし、雨や安全、法令に関わる工事を先送りすると、傷みが進んで量が増え、かえって高くつきます。

動いている機器の予防の交換を先送りするときは、部品がいつまで手に入るかを確かめておきます。業務用エアコンのように、同じ系統・同じ年式の機器が多い設備は、年度で分けるより、まとめて更新したほうが工事費が下がることがあります。何台からまとめるかの目安はR22のエアコンは、冷媒に関わる故障なら更新を考えますにあります。

防水の下地と電気と防災は、安くしてはいけません

修繕費を抑えるときでも、防水の下地、電気、防災の3つは削りません。どれも工事のあとに隠れて見えなくなるか、止まったときの影響が入居者の方の安全に直結するからです。ここを削った見積は、数年後のやり直しや事故の費用で、差額以上に高くつきます。

下地や配線は、工事が終わると見えなくなります。工事の段階ごとに途中の写真を出してもらう決まりを契約に入れておくと、削られていないかをあとから確かめられます。

補助と積立で、1年あたりの負担を分けます

大規模修繕の費用は、補助と積立で、1年あたりの負担を分けます。補助には、都道府県の基金を使うものや、国の防災・減災の交付金などがあり、年度と都道府県で対象と上限が変わります。補助は交付の決定より前に契約や着工をすると対象から外れるので、使うなら工事の前の年から準備します。申請から完了までの流れと月数は補助を使う工事は、交付決定の通知が届くまで契約しませんにまとめています。

積立の目安は、30年の修繕の総額を年数で割って出します。延床3,000㎡の施設で、公開されている単価を使うと、次のようになります。

2つの単価の差が、そのまま積立の目安の幅になります。どこに置くかは、自分の施設の30年の修繕の計画で決まります。計画がないまま積立の額を決めると、山の年に足りなくなるか、使い道の決まらない積立が残ります。社会福祉法人では、修繕のための積立金を、法人の決まりに沿って積み立て、取り崩します。

モデルケース：見積が年度の予算を超えた介護付有料老人ホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

費用を抑えたつもりで、あとで高くつく例があります

修繕費を抑えたつもりが、数年後に高くつくことがあります。多くは、調べずに範囲を決めた、隠れる部分を削った、条件をそろえずに安い見積を選んだ、のどれかです。

大規模修繕のあと、年ごとの修繕費が前の年より増えることもあります。増えたこと自体が問題とは限らないので、理由を分けて読みます。読み方は介護施設の修繕費は、相場より5年分の実績で読みますにまとめています。

費用に備えて、平常時にしておくこと

大規模修繕の見積を同じ条件で比べたい、出てきた金額の桁が合っているかを確かめたい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。1回のご依頼で最大3社の見積をそろえられ、相談と見積は無料で、お断りもできます。建物全体の設計と監理が要る規模の工事では、設計事務所に頼むほうが向いていることもあります。

よくある質問

あわせて読みたい記事

• 屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べます介護施設の屋上防水の改修は500万〜3,000万円、老人ホームの外壁塗装・補修は800万〜3,000万円が目安です。防水の工法と塗料の種類ごとの単価と持つ年数、費用を持つ年数で割って比べる方法、入居者がいる中で加わる費用、見積の読み方をまとめました。
• 「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できます修繕の見積に「一式」とあるとき、内訳を工事費・撤去と処分・仮設と養生・時間帯の割増・諸経費の5つの行に分けてもらう頼み方をまとめました。相見積がなくても1社の見積が妥当かを見る5つの方法（一式の分解・数量の割り戻し・比率・前回比・抜けの確認）と、金額の帯ごとの確かめ方も載せています。
• 社会福祉法人の相見積は、400万円を境に2社と3社に分かれます社会福祉法人の修繕の相見積は何社から取るか。国の通知では、工事を随意契約で頼むときは原則3社以上の見積合わせで、令和8年4月から予定価格400万円以下は2社で足ります（3月までは250万円以下）。株式会社などの社数の決め方、1社で足りる場合の記録、断り方の文面もまとめました。
• 介護施設の修繕費は、相場より5年分の実績で読みます介護施設の修繕費の相場を、工事ごとの費用の目安（建具・水漏れ・エアコン・給湯器・特殊浴槽・防水・外壁）と、年間の修繕費を3つの層で積み上げる方法で示します。前の年より増えたときに6つの理由に分けて、説明できる増加と手を打つ増加を見分ける方法、本部に出す5年分の表もまとめました。
• 大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませます介護施設の改修工事でも、建材を壊す・削る工事なら金額にかかわらず石綿（アスベスト）の事前調査が要り、2023年10月からは資格者が調べます。誰が調べ、費用と日数がどれだけ増えるかと、大規模修繕を着工の1年半〜2年前から、調査・計画・予算と補助・発注・工事・記録の順に進める方法をまとめました。
• 修繕の予算は、前の年の秋から3つの区分で組みます介護施設の修繕の予算の組み方を、前の年の10月から3月までの動きに沿って整理しました。修繕・更新・予備費の3つの区分に分け、修繕は過去の実績、更新は長期修繕計画と概算見積、予備費は突発の修理の記録から決める方法と、社会福祉法人の積立金と積立資産の考え方をまとめています。

工事の種類ごとの費用の目安は費用の目安、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。