屋上防水と外壁塗装は、
総額より年あたりの費用で比べます

屋上防水と外壁塗装の費用は、面積と工法と足場で決まります

介護施設の屋上防水の改修は500万〜3,000万円、外壁の塗装・補修は800万〜3,000万円が、当窓口の目安です。工期はどちらも1〜3か月ほどです。幅が大きいのは、建物の大きさと傷み方が、施設ごとにまったく違うからです。

総額は、いくつかの中身の足し算でできています。いちばん大きいのは「面積×1㎡あたりの単価」ですが、それだけでは決まりません。下地の補修、屋上のふちの壁（立ち上がり）や排水口などの細かい部分、足場や資材の揚げ降ろし、入居者の方を守る養生、現場の管理の費用が加わります。

同じ1,000万円の見積でも、材料と施工が多くを占める見積と、足場や仮設が多くを占める見積では、中身が違います。見積を受け取ったら、まず6つのどこにいくらかかっているかを分けます。分けると、業者ごとの差がどこから来ているのかが見えてきます。

傷みが一部だけなら、部分の補修で金額は大きく下がります。屋上のふくれを数か所直す、外壁のひびを埋めるといった補修は、範囲が小さければ、全面の改修よりずっと小さな金額で済みます。全面の改修にするか、部分の補修で延ばすかは、劣化の調査の結果を見て決めます。

屋上防水の単価と持つ年数は、工法で変わります

屋上防水の工法は、大きく4つに分かれます。単価も持つ年数も、工法で変わります。

1. ウレタン塗膜防水液状の材料を塗り重ねて、継ぎ目のない膜をつくります。表面は、トップコートという上塗りで守ります。
2. シート防水塩ビやゴムのシートを張ります。接着するか、機械で留めます。
3. アスファルト防水アスファルトとシートを、何層にも重ねてつくります。
4. 改質アスファルト防水性質を改良したアスファルトのシートを、あぶるか貼り付けて重ねます。

単価は材料と施工の目安で、今の層の撤去、下地の補修、立ち上がりや排水口、足場は含みません。地域・時期・面積・下地で変わります。持つ年数は、2つの資料をもとにした幅です。1つは旧建設省の研究で示された標準の年数（ウレタン塗膜10年、シート13年、露出のアスファルト13年、保護層のあるアスファルト17年）です。もう1つは建築研究所が2013年に示した年数で、多くの工法で15〜20年とされています。

どの工法がよいかは、屋上の形と、今の防水の種類で決まります。室外機や配管の架台が多く、形が入り組んだ屋上は、継ぎ目のできないウレタン塗膜が、形に合わせて塗りやすい工法です。広く平らな屋上は、厚みのそろうシートや改質アスファルトが向いています。今の防水と相性のよい工法を選ぶと、はがさずに重ねる改修ができ、撤去の費用と音が減ります。

介護施設では、工法を選ぶときに、においと音と火も比べます。溶剤のにおいは、換気口や窓から最上階の居室に入ることがあります。シートを機械で留める工法は、ドリルの音が真下の居室に響きます。バーナーを使う工法は、火気の管理と見張りが要ります。どの工法にも、においや音を抑えた材料ややり方があるので、見積の段階で選べるかを聞いておきます。

外壁塗装の単価と持つ年数は、塗料の種類で変わります

外壁の塗装の単価は、塗料の種類（中の樹脂の種類）で、おおよそ決まります。同じ壁でも、ウレタン系、シリコン系、フッ素系、無機系と、上の種類になるほど1㎡あたりの単価は上がり、塗り替えまでの年数も長くなります。

単価は、下塗りから上塗りまでの材料と施工の目安です。足場、高圧洗浄、ひびの補修、シーリングは別に加わります。年数は塗料の種類ごとによく示される幅で、日当たり・立地・下地で変わります。見積には、塗料の種類と、メーカーが示す耐用の年数を書いてもらいます。

介護施設の外壁では、においの少ない水性の塗料を選べるかも確かめます。溶剤の塗料は乾くまでのにおいが強く、窓を閉めていても居室に入ることがあります。水性の塗料はにおいが少ないぶん、塗るときの気温や湿度に条件があり、冬や梅雨の時期は工期が延びることがあります。

外壁の塗装と一緒に、目地や窓まわりのシーリングを打ち直すのが一般的です。塗料だけが長持ちしても、シーリングが先に傷むと、足場をもう一度組むことになります。シーリングの傷み方の段階と直し方は、シーリングの劣化は4段階。段階で、直し方と急ぎ方が変わりますにまとめています。

タイル張りの外壁は、塗装ではなく、浮きの補修と洗浄が中心になります。浮きの調べ方や、はがれて落ちたときの対応は、外壁と屋根の頼み先と一緒に外壁がはがれて落ちてきた。まず、下を通る人を守りますで書いています。

比べるのは、総額を持つ年数で割った「年あたりの費用」です

工法や塗料が違う見積は、総額だけを比べても、どれが得かは分かりません。総額が安くても早く傷めば、次の工事が早く来るからです。比べるときは、総額を持つ年数で割った「年あたりの費用」に直します。

計算は「年あたりの費用＝（工事の総額＋途中の手入れの費用）÷持つ年数」です。途中の手入れとは、ウレタン塗膜のトップコートの塗り替えや、塗装の途中でのシーリングの打ち替えなどです。足場や仮設の費用も、総額に入れたまま割ります。足場は次の工事でもかかるので、持つ年数が長いほど、1年あたりの足場の負担が軽くなります。

金額は、計算の仕方を示すための例です。この例では、総額がいちばん高い無機系が、年あたりではいちばん低くなります。ただし、シーリングが塗料より先に傷み、途中で足場を組み直すことになると、年あたりの費用は逆転します。年あたりで比べるときは、塗料、シーリング、屋上の防水の年数がそろうかも一緒に見ます。

建物をあと何年使うかも、計算に入れます。10年ほどで建て替えを考えているなら、20年持つ塗料を選んでも、残りの年数は使い切れません。その場合は、建て替えまでの年数で割って比べます。年あたりの費用は、施設長や理事会に工法の理由を説明するときにも使えます。理事会に出す資料の組み立て方は、理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つですにまとめています。

入居者がいる中の工事では、仮設と養生と時間帯の費用が加わります

介護施設の工事は、入居者の方が暮らしたまま進めます。そのぶん、ほかの建物の工事にはない費用が加わります。仮設・養生・時間帯の割増を合わせると、総額の2割〜4割になることがあります。

これらの費用が見積のどこに入っているかは、業者によって書き方が違います。「共通仮設」「諸経費」にまとめて入っていることもあれば、行ごとに分かれていることもあります。仮設費と養生費の中身と、総額に占める割合の見方は、仮設・養生・割増の割合は、施設が渡す条件で変わりますでくわしく書いています。

費用を抑える近道は、見積を頼む前に、施設側の条件を紙にまとめて渡すことです。作業してよい時間帯、窓を開けられない日を何日まで受け入れられるか、資材を置ける場所、工事の間に使う出入口を書いておきます。条件があいまいなままだと、業者は安全のために費用を多めに見込みます。

劣化のサインで、部分の補修か全面の改修かの見当がつきます

屋上と外壁の傷みは、見た目のサインで、ある程度の見当がつきます。サインごとに、補修で延ばせそうか、全面の改修が近いかを知っておくと、予算を組む時期を逃しません。最後の判断は、業者の調査の結果で決めます。

屋上は、ふだん職員が上がらない場所なので、サインに気づくのが遅れがちです。年に1〜2回、手すりや柵のある範囲で、排水口のまわりと、ふくれや水たまりがないかを見ておきます。同じ場所から写真を撮りためると、傷みの進む速さが分かり、改修の時期を読みやすくなります。雨漏りがすでに出ているときは、原因を調べるのが先です。雨漏りの原因の調べ方は雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですにまとめています。

重ねる改修は、今の層を残してその上に新しい層をつくるので、はがす音や粉じん、廃材が少なく、工期も短くなります。入居者の方がいる施設に向いた方法です。ただ、今の層が浮いていたり、下に水を含んでいたりすると、重ねても長持ちしません。その場合は、はがす費用がかかっても、はがして新しくするほうが、年あたりでは安くなることがあります。

工法を決める前に、調査で確かめることがあります

見積の工法は、調査の結果で決まります。調査をしないまま工法を決めると、工事が始まってから下地の傷みが見つかり、追加の費用になることがあります。工法を決める前に、次のことを確かめます。

石綿（アスベスト）の事前の調査は、解体だけでなく、改修の工事でも法令で求められています。古い外壁の仕上げの塗材や、下地を整える材料に含まれていることがあり、含まれていれば、作業のやり方と費用が変わります。大規模修繕の進め方と、事前の調査で費用と日数がどれだけ増えるかは、大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにまとめています。

調査の費用は、見積とは別に出てくることがあります。無料で調べる業者もありますが、調べた範囲と方法、結果を書面で受け取っておきます。書面があれば、ほかの業者に見積を頼むときにも同じ材料として渡せます。

見積は、数量と単価と仕様を行ごとに読みます

見積が妥当かどうかは、総額ではなく、行ごとに読むと判断できます。見るのは、数量（何㎡、何m）、単価、工法や塗料の名前と仕様、保証の4つです。数量と仕様がそろっていれば、単価の差が、そのまま業者の差になります。

「一式」とだけ書かれた行は、中身を分けてもらいます。1社の見積でも、数量で割り戻したり、前回の工事と比べたりすると、妥当かどうかを判断できます。その方法は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますでまとめています。複数の業者に頼むときは、面積と範囲と工法の候補を同じ紙で渡すと、見積を並べて比べられます（見積の比較表は、条件書で6つをそろえてから作ります）。

1件の請負代金が500万円以上の工事は、その業種の建設業の許可が要ります。屋上防水なら防水工事業、外壁の塗装なら塗装工事業の許可です。屋上と外壁をまとめて頼むときは、建設会社が元請けになり、防水や塗装の専門の業者が下で入ることもあります。社会福祉法人は、金額に応じて、見積を取る社数や入札にするかの決まりがあるので、法人の経理の規程とあわせて確かめます（社会福祉法人の相見積は、400万円を境に2社と3社に分かれます）。

屋上と外壁の時期をそろえると、仮設の費用が1回で済みます

外壁の塗装、目地のシーリング、屋上の防水、鉄部の塗装は、時期をそろえて1つの工事にまとめると、仮設の費用が1回で済みます。外周の足場は、外壁だけでなく、屋上のふちの壁の外側や、その上にかぶせた金物（笠木）を直すときにも使えるからです。資材の揚げ降ろし、出入口の防護、入居者の方とご家族へのお知らせも1回で済みます。

時期の目安には、国の資料も使えます。国土交通省のマンション向けの長期修繕計画のガイドラインでは、外壁の塗装や屋上の防水を行う大規模修繕の周期を、一般的に12〜15年程度としています。介護施設でも、この年数を目安に、防水・塗装・シーリングの次の時期を同じ年に並べて計画します。

時期がずれているときは、どちらかを前後に動かして合わせます。たとえば、屋上の防水が築15年で傷み、外壁の塗装は築18年の予定だとします。この場合は、防水をトップコートの塗り替えで数年延ばすか、外壁を少し早めるかを比べます。どちらが得かは、それぞれの案の年あたりの費用で比べると判断できます。

屋上に太陽光の設備を載せる計画がある施設は、防水の時期と合わせて考えます。太陽光を載せたあとに防水をやり直すと、パネルを外して戻す費用がかかるからです。防水と太陽光を同時にする判断と、漏水したときの責任の決め方は、太陽光と防水を同時にするなら、先に責任の分け方を決めますにまとめています。

モデルケース：3社の見積を年あたりで並べ直した特別養護老人ホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

保証と点検の条件も、比べる材料に入れます

屋上防水と外壁塗装の保証は、工法や材料、施工する会社によって、年数も中身も違います。年数が長くても、対象が狭かったり、定期の点検を受けることが条件だったりします。保証は、年あたりの費用と並べて、比べる材料に入れます。

とくに屋上は、あとから室外機を増やしたり、太陽光の架台を載せたりすると、保証の対象から外れることがあります。屋上に物を載せる計画があるなら、契約の前に業者に伝えて、保証の扱いを書面で決めておきます。保証の種類の違いと、保証書の管理の仕方は、工事の保証は、3つに分けて部位ごとに控えますにまとめています。

点検の回数と費用も確かめます。引き渡しから1年目などに無料の点検がつく契約もあれば、点検は別料金という契約もあります。点検の結果を記録に残しておくと、保証を使うときの材料になり、次の改修の時期を決めるときにも役立ちます。

平常時にしておくこと

前回の防水や塗装を施工した業者がいて、記録と保証書もそろっているなら、まずその業者に点検と見積を頼むのが近道です。保証の残りの年数も、その業者がいちばんよく分かっています。

屋上防水や外壁塗装の見積を同じ条件でそろえたい、手元の見積が妥当か分からない、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。どちらも24時間受け付けています（お電話での受付はしていません）。屋上や外壁の写真と、分かる範囲の面積や階数を送っていただければ、1回のご依頼で最大3社の見積をそろえます。相談と見積は無料で、お断りいただいてもかまいません。

よくある質問

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