シーリングの劣化は4段階。
段階で、直し方と急ぎ方が変わります

シーリングの劣化は、4つの段階で進みます

シーリングは、外壁のパネルの継ぎ目や窓まわりのすき間を埋める、ゴムのような材料です。雨水が建物の中に入るのを防ぎ、目地の伸び縮みを受け止めています。傷みは一度に起きるのではなく、表面から始まり、4つの段階で奥へ進みます。

建築研究所の研究の資料でも、シーリングの傷みは2つに分けて整理されています。見た目に関わるもの（ひび割れ、しわ、色の変化など）と、防水の働きに関わるもの（壁からのはがれ、材料の切れ）です。1・2段階は見た目の傷み、3・4段階は防水の働きが落ちた状態と考えると、急ぎ具合を判断しやすくなります。

同じ建物でも、面によって段階は違います。日差しを長く受ける南と西の面は傷みが早く、北の面は遅い傾向があります。北の面は1段階なのに、西の面はもう3段階、ということもよくあります。劣化は、建物全体ではなく、面ごと・場所ごとに見ます。

段階で、直し方と急ぎ具合が変わります

どの段階かが分かると、直し方と、どれくらい急ぐかが決まります。1・2段階なら、外壁の塗装の時期に合わせて打ち替えれば間に合うことが多く、3・4段階は雨水が入る前に直します。

3・4段階のまま雨の季節を越すと、すき間から入った雨水が、外壁の裏や下地に回ります。鉄骨のさびや、断熱材の湿り、室内の壁紙の染みやカビにつながることがあります。直すまでの間は、業者に防水のテープを貼ってもらうなどの応急の手当てを頼めます。職員がはしごに上って手当てをすることはしません。

すでに室内に染みが出ているときは、シーリングだけが原因とは限りません。屋上や窓のサッシ、外壁のひびから入っていることもあります。雨漏りの原因の調べ方と、雨の日に残す記録は雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですにまとめています。

シーリングは、外壁のこの場所に使われています

シーリングが使われている場所は、建物の作りで変わります。鉄骨造の施設は、外壁のパネル（ALCと呼ばれる軽いコンクリートの板や、押出成形のセメント板）の継ぎ目に、長いシーリングがあります。木造や鉄骨造の小さな施設は、外壁の板（サイディング）の継ぎ目にあります。鉄筋コンクリート造の施設でも、窓まわりや、壁の打継ぎの目地に使われています。

動きの大きい目地は、目地の底にはくっつけず、両側の壁の2面だけにくっつける作りにします。底にもくっつくと、目地が広がったときに材料が引っぱられ、早く切れてしまうからです。打ち替えのときは、目地の底にくっつかないための材料が入っているかも、見積で確かめます。

窓のガラスとサッシの間にも、シーリングが使われています。ガラスまわりは、サッシやガラスの業者が扱うことが多い場所です。ガラスが割れたときは、直す前の手当てが先です（窓が閉まらない・ガラスが割れた。転落と外へ出る心配を先に）。タイル張りの外壁で、タイルの浮きやはがれが見つかったときは、シーリングより先に、落下への備えが要ります（外壁がはがれて落ちてきた。まず、下を通る人を守ります）。

シーリングは、塗装より先に傷みます

外壁の塗装がまだきれいなのに、シーリングだけが傷んでいる、ということはよくあります。シーリングは、塗装よりも厳しい条件にさらされているからです。

外壁のパネルや板は、昼に温まって伸び、夜に冷えて縮みます。その動きを毎日受け止めるのがシーリングです。年月とともに、柔らかさを保つ成分が抜けて硬くなり、動きについていけなくなると、ひびやはがれが出てきます。上から塗装で覆われていない目地は、日差しを直接受けるので、さらに早く傷みます。

国土交通省の長期修繕計画の様式の記載例（マンションを想定したもの）では、シーリングの打ち替えの周期の例を12〜15年としています。外壁の塗装の塗り替えも、同じく12〜15年です。介護施設でも、この年数を目安に考えます。ただ、日差しの強い面や、動きの大きいパネルの継ぎ目は、これより早く傷むことがあります。

職員が見られるサインと、見るときの決まり

シーリングの劣化は、職員でも見つけられます。ただし、見るのは安全な場所からだけです。はしごに上ったり、窓や屋上のふちから身を乗り出したりはしません。2階より上の目地は、地上からカメラの望遠で撮れば、段階の見当がつきます。

写真は、毎年同じ季節に、同じ場所から撮ります。「南面・2階・左から3本目の目地」のように場所を書いておくと、次の年に比べられます。2、3年分の写真がそろえば、どの面がどれくらいの速さで傷んでいるかが分かり、打ち替えの時期を読みやすくなります。

建物の定期報告の調査を受けている施設は、その報告書に、外壁やサッシまわりの指摘が書かれていないかも見ます。定期報告の種類と、受け忘れやすい点は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。

打ち替えと増し打ちは、ここが違います

シーリングの直し方には、打ち替えと増し打ちの2つがあります。打ち替えは、古い材料を取り除いて新しく詰め直す方法です。増し打ちは、古い材料を残したまま、上から新しい材料を重ねる方法です。費用も、持つ年数も違います。

増し打ちが向くのは、サッシのまわりのように、古い材料を取り除くとサッシの塗装や防水の層を傷めるおそれがある所です。その場合も、古い材料がまだしっかり壁に付いていて、上に十分な厚みを足せることが条件です。3・4段階まで傷んだ目地に増し打ちをしても、下からはがれて長く持ちません。

見積に「シーリング工事　一式」とだけ書かれていると、打ち替えなのか増し打ちなのか分かりません。安い見積が、実は増し打ちだった、ということもあります。場所ごとに、どちらの直し方かを書いてもらうと、見積を正しく比べられます。

シーリングの材料は、塗装するかどうかと場所で選びます

シーリングの材料には、いくつかの種類があります。どれを使うかは、上から塗装するかどうかと、使う場所で決まります。違う種類を選ぶと、塗料がのらなかったり、まわりが汚れたりします。

塗装する目地には、成分が塗装ににじみにくい種類を選ぶと、目地にそった黒い汚れを防げます。以前の工事でシリコーン系が外壁の目地に使われていると、その上には塗料がのりません。塗装の前に、すべて取り除いて打ち替えることになるので、前回の工事でどの材料を使ったかを、記録で確かめておきます。

材料のもともとの持つ年数も、種類と製品で違います。打ち替えの見積では、材料の種類だけでなく、メーカーの仕様と、塗装する目地か、むき出しの目地かを書いてもらいます。むき出しの目地は、塗装で覆われた目地より早く傷むと考えて、次の点検の時期を決めます。

外壁の塗装と同時にするか、先にするかを決めます

シーリングの打ち替えは、外壁の塗装と同時にするのが一般的です。足場が1回で済み、塗装とシーリングの次の時期もそろうからです。ただ、3・4段階の面があるのに、塗装の予定がまだ数年先なら、シーリングだけを先に直すこともあります。

シーリングだけを先に直すときは、足場を組まずに、高所作業車やロープで降りる方法を使えることがあります。建物のまわりに車を止める広さがあるか、作業員が窓の外に来ることを入居者の方にどう伝えるかを、先に決めておきます。外壁の塗装の費用の目安と、塗料の種類ごとに年あたりで比べる方法は屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べますで書いています。

先にシーリングだけを打ち替えた場合も、数年後の塗装のときには、その目地を塗装で覆うか、そのまま残すかを決めます。塗装できる材料で打ち替えておくと、あとの塗装のときに選べる幅が広がります。

見積と頼み先で、確かめること

シーリングの工事は、シーリングの専門の業者、防水の業者、外壁の塗装の業者が行います。外壁の塗装と一緒なら、塗装の業者や建設会社がまとめて請け、シーリングの専門の業者が入ることが多くあります。1件の請負代金が500万円以上になるときは、建設業の許可が要ります。シーリングの工事は、業種では防水工事に入ります。

「一式」の多い見積は、目地の長さと単価に分けてもらうと、ほかの業者と比べられます。1社の見積が妥当かを判断する方法は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますにまとめています。介護施設での工事に慣れているかは、入居者がいる中で作業した段取りを見せてもらうと分かります（実績は、居ながら工事の段取りを見せてもらって確かめます）。

打ち替えたばかりのシーリングは、硬まるまで触ると跡が残ります。1階の手の届く目地は、入居者の方が触らないよう、作業のあとしばらく囲いや表示を置きます。認知症のある方への工事中の配慮は認知症のある方への配慮は、工事の段取りで変化を小さくすることですで書いています。下塗りの材料にはにおいがあるので、窓を閉めてほしい時間も前もって知らせます。

モデルケース：面ごとに段階を書いて見積を取り直したグループホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

直したあとは、記録を次の計画につなげます

シーリングを直したら、その記録を、次の打ち替えと外壁の塗装の計画につなげます。どの面を、いつ、どの材料で直したかが分かれば、次に傷む面の見当がつき、足場をまとめる時期も決めやすくなります。

1. 直した年月と場所面・階・目地の種類（パネルの継ぎ目、窓まわりなど）を書きます。
2. 直し方打ち替えか増し打ちか。増し打ちの所は、次は打ち替えになると書いておきます。
3. 材料の種類変成シリコーン系など、材料の種類と色、塗装したかどうかを書きます。
4. 業者と保証業者の名前、保証の年数、保証書の置き場所を書きます。

保証書は、工事の契約書と一緒に1か所にまとめます。保証の年数のうちにはがれや切れが出たら、保証で直してもらえるかを確かめます。保証の種類の違いと管理の仕方は工事の保証は、3つに分けて部位ごとに控えますにまとめています。

記録がそろったら、長期の修繕計画の表に、シーリングの次の打ち替えの年を、外壁の塗装と屋上の防水と並べて書き込みます。30年・5年・単年の3つの計画での年数の持ち方は長期修繕計画は、30年・5年・単年の3つで持ちますにあります。

日ごろの見回りで、しておくこと

外壁の塗装を頼む業者がすでに決まっているなら、シーリングもその業者にまとめて頼むほうが、足場と保証がそろって確かです。

シーリングの段階が分からない、手元の見積が打ち替えか増し打ちか分からない、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。どちらも24時間受け付けています（お電話での受付はしていません）。目地や窓まわりの写真を送っていただければ、直し方の見当をお伝えし、1回のご依頼で最大3社の見積をそろえます。相談と見積は無料で、お断りいただいてもかまいません。

よくある質問

あわせて読みたい記事

• 屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べます介護施設の屋上防水の改修は500万〜3,000万円、老人ホームの外壁塗装・補修は800万〜3,000万円が目安です。防水の工法と塗料の種類ごとの単価と持つ年数、費用を持つ年数で割って比べる方法、入居者がいる中で加わる費用、見積の読み方をまとめました。
• 雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分です介護施設で雨漏りしたときの応急の手当て、電気設備に水がかかったときの連絡先、雨の日に残す記録、原因の調べ方、防水・塗装・板金・建設会社の頼み先の違い、保険と費用の考え方をまとめました。
• 外壁がはがれて落ちてきた。まず、下を通る人を守ります介護施設の外壁のタイルやモルタルがはがれて落ちてきたときに、最初にする立入禁止と記録、落下物の責任、外壁の定期の調査（全面打診）、傷みの種類で変わる頼み先、屋根の形と材料ごとの頼み先、居ながらの外壁工事の注意をまとめました。
• 工事の保証は、3つに分けて部位ごとに控えます工事の保証の年数は、部位ごとに契約上の責任・施工の保証・メーカーの保証の3つに分けて見ます。国の標準の約款では、契約上の責任は引渡しから2年（設備機器の本体は検査と1年）です。防水・外壁・設備機器・内装の年数の見方、保証書の一覧、切れる前の点検、保証を使う手順をまとめました。
• 12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けます介護施設の建物の定期報告（12条点検）は、建物の調査・建築設備・防火設備・昇降機の4つに分かれ、頻度と資格者が違います。平成28年から独立した検査になった防火設備の対象と見る所、消防設備の点検との違い、お知らせが届いたらすること、指摘の直し方をまとめました。
• 長期修繕計画は、30年・5年・単年の3つで持ちます介護施設の長期修繕計画の作り方を、30年・5年・単年の3つの長さで持つ形で整理しました。台帳に周期と単価を当てて年ごとの表にする4段の手順、30年の計画が外れる理由とそれでも作る理由、3つの計画のつなぎ方、計画を支える修繕の履歴の残し方までをまとめています。

設備ごとの頼み先は設備別の頼み先、費用の目安は費用の目安、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。