外壁がはがれて落ちてきた。
まず、下を通る人を守ります

かけらが落ちていたら、最初にすること

建物のまわりにタイルやモルタルのかけらが落ちていたら、まず考えるのは、次のかけらが落ちてくるかもしれない、ということです。一つ落ちた場所の近くは、同じように傷んでいることが多く、雨や風、地震のあと、気温の差が大きい季節の変わり目に、また落ちることがあります。修理の連絡より先に、下を通る人を守ることが何よりです。

1. 立入禁止にする落ちた場所のまわりにコーンやロープを置き、人が通らないようにします。かけらが届いた範囲より、少し広めに区切ります。
2. 出入口を切り替える近くに出入口、通路、駐車場、送迎の車の乗り降りの場所があれば、別の場所に切り替え、職員とご家族に知らせます。
3. 写真と記録を残す落ちたかけら、落ちた場所、見上げた外壁の様子を、離れた所から撮ります。日時と、前の晩からの天気（雨、風、地震の有無）も書き留めます。
4. 業者に連絡する外壁の調査と補修ができる業者に、写真と状況を伝え、早めに見てもらいます。
5. 報告する施設長と法人に報告します。人や車に当たった、当たりそうになったときは、保険の代理店にも連絡します。

立入禁止にした場所の近くを、入居者の方が散歩などで通ることもあります。職員全員に場所を伝え、入居者の方が近づかないよう声をかけます。夜間や雨の日は、ロープやコーンが見えにくくなるため、明かりや目立つ色の表示を足します。

外壁を見上げて、浮いている所やひびがないかを確かめたくなりますが、真下に近づいたり、手で触ったり、棒でつついたりしないでください。浮いた部分が落ちてくることがあります。2階以上の窓から身を乗り出して外壁を見るのも危険です。確かめるのは、業者に任せます。業者が来るまでは、立入禁止の範囲を保ち、新しく落ちたかけらがないかを時間を決めて見に行きます。

外壁から人に被害が出たときの責任

建物の外壁が落ちて人にけがをさせたり、車を傷つけたりしたとき、建物の持ち主や、建物を管理する側が、損害を償う責任を問われることがあります。民法には、建物などの工作物に、設置や保存の不備があって他人に損害が生じたときの責任の定めがあります。外壁の傷みを知っていながら放っておいた、ということになると、責任は重く見られます。

施設が借りている建物なら、持ち主（家主）にもすぐに知らせます。誰が補修を頼み、費用を持つかは、賃貸の契約で決まります。施設が加入している賠償責任の保険で、第三者への損害が補償されることがあるため、保険の内容も確かめてください。記録と写真は、保険の手続きにも使えます。

外壁の調査の決まり（全面打診）

一定の用途と規模の建物は、建築基準法の定期報告として、建物の状態を定期に調べて特定行政庁に報告することになっています。介護施設の多くも対象です。この調査では、外壁のタイルやモルタルの浮きも調べます。

タイルや石、モルタルで仕上げた外壁は、竣工や外壁の改修から10年を過ぎてから最初に迎える調査のときに、外壁の全面を打診（たたいて音で浮きを確かめる）などで調べることが求められています。全面の打診は、足場や高所作業車、ゴンドラを使うことが多く、費用もかかります。赤外線のカメラで浮きを調べる方法もあり、条件によって打診の代わりに認められています。

定期の調査の結果は、外壁の補修の計画を立てるときの大事な材料です。報告書で浮きを指摘されたのに直していなかった、ということがないよう、指摘された所は修繕の計画に入れてください。報告書の指摘は、次の調査まで待たずに、業者に見てもらうかを決めておきます。定期の報告の全体は、12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。

外壁の傷みの種類と、頼む先

外壁の傷みは、ひび割れ、表面の粉ふき（手でこすると白い粉がつく）、継ぎ目のシーリングの割れ、タイルの浮きやはがれ、と種類があります。傷みの種類によって、頼む先と直し方が変わります。

外壁の傷みは、日当たりや雨の当たり方で、面ごとに進み方が違います。北側の面は湿気が抜けにくく、こけやかびが出やすい傾向があり、南や西の面は日差しで塗装の傷みが早く進むことがあります。どの面で傷みが進んでいるかを業者に見てもらうと、補修の順番を決めやすくなります。

タイルの浮きを直す方法には、浮いた部分を樹脂とピンで留める方法や、浮いたタイルを張り替える方法などがあります。範囲が広いときは、外壁全体を覆う改修を考えることもあります。どの方法がよいかは、調査の結果と、建物の残りの使用年数で決めます。外壁の継ぎ目のシーリングの傷み方は、シーリングの劣化は4段階。段階で、直し方と急ぎ方が変わりますにまとめています。

屋根は、形と材料で頼む先が違う

屋根の修理を頼む先は、屋根の形と材料で変わります。平らな屋根（屋上）と、傾きのある屋根では、傷み方も直し方も違います。雨漏りが出たときの調べ方は、雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですにまとめています。

屋根の工事も、外壁と同じく足場が要ることが多い工事です。雨どいの修理や、屋根の板金の補修、太陽光の設備の点検なども、外壁の工事と同じ時期にまとめると、足場を一度で済ませられます。屋上に太陽光の設備を載せている場合や載せる予定がある場合は、防水との関係も業者と相談します。

屋上の排水口に落ち葉やごみがたまると、雨水があふれて防水の層を傷めたり、雨漏りの原因になったりします。台風や大雨の前に、排水口のまわりを掃除しておくだけでも、傷みを減らせます。ただし、職員が屋上に上がるときは、手すりや柵のある範囲にとどめ、勾配のある屋根には上がらないでください。

入居者がいる中での、外壁の工事

外壁や屋根の工事は、足場を組み、建物のまわりを囲って進めます。入居者の方が暮らしたまま進めるため、外まわりの工事ならではの気配りが要ります。

工事の前に、入居者の方とご家族に、工事の期間、窓を開けられない日、においや音の出る日を知らせます。認知症のある方は、窓の外に人がいることに驚かれることもあるため、職員が前もって声をかけます。居ながらの工事の工程の組み方は、居ながら工事の工程表は、工事と暮らしの予定を重ねて作りますにまとめています。

費用の目安と、見積の見方

外壁と屋根の工事は、規模が大きくなりやすい工事です。部分の補修で済むこともあれば、建物全体の塗装や防水のやり直しになることもあります。

建物の大きさ、傷みの程度、工法、地域で変わります。部分の補修なら、これより小さな金額で済むこともあります。正確な金額は、現地を調べたうえでの見積で確かめてください。

見積では、足場の費用、調査の費用、補修の範囲（何平方メートル、何か所）、工法と材料の名前、保証の年数が、分けて書かれているかを確かめます。足場は費用の大きな部分を占めるため、外壁の塗装と屋上の防水、窓まわりのシーリングなどを同じ時期にまとめると、足場が一度で済みます。工法ごとの単価と、年あたりの費用の比べ方は、屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べますにまとめています。

費用が大きくなる工事は、社会福祉法人なら見積の社数や入札の決まりがあり、補助金を使えることもあります。頼み方の3つの方式は、大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますをご覧ください。

施設長・法人・ご家族への伝え方

外壁の落下は、人に当たらなかったとしても、建物の安全に関わる出来事です。施設長と法人にはその日のうちに報告し、記録に残します。報告は、事実、したこと、業者の見立て、これからの手当ての4つに分けます。

ご家族や来訪者には、出入口を切り替えた理由と期間を、玄関の掲示や連絡で伝えます。近所の方の通り道に落ちる心配があるときは、近所の方にもお知らせし、通らないようお願いします。

モデルケース：雨のあと、玄関の脇にタイルが落ちていた施設

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

平日のうちに、しておくこと

外壁の落下は、地震や台風、大雨のあとに起きやすくなります。災害のあとは、建物のまわりを一周して、落ちたかけらがないか、外壁に新しいひびがないかを、離れた所から確かめてください。業務継続計画に、災害のあとの建物の確かめ方として書いておくと、慌てずに動けます（運営指導の建物・設備は、届け出と記録と実態を見られます）。確かめる順番は、玄関や通路など人が通る場所の上から先にします。

よくある質問

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