メンテナンス業者と修繕業者は、
別のものです

「メンテナンス」には、3つの仕事が混ざっています

介護施設で「メンテナンス」と言うとき、実際には3つの違う仕事が混ざっています。この3つを分けないまま業者を探すと、点検の会社に修理を頼んでしまったり、修理の会社に法定の点検を頼んでしまったりして、話がかみ合いません。

業者の側から見ても、この3つは別の仕事です。点検の会社は資格を持つ人が決まった手順で状態を確かめ、保守の会社は自社の部品と技術者で手入れをし、修繕の会社は壊れた箇所に合わせて工事をします。1つの会社がすべてを受け持つこともありますが、多くの場合は分かれています。

点検と保守は、壊れる前の仕事です。修繕は、壊れたあとの仕事です。介護施設では、点検と保守を設備ごとの専門の会社と契約しておき、修繕は必要になったときに別に頼む形が多く見られます。

点検と保守は、設備ごとに頼み先が違います

介護施設の設備には、それぞれ点検や保守を受け持つ専門の会社があります。設備によっては、法律で点検の時期や資格が決められています。主な設備と頼み先を一覧にしておきます。

同じ設備でも、施設の規模や建てた時期によって、法律の決まりが当てはまらないことがあります。たとえば受水槽は容量によって決まりが変わり、受変電設備は高圧で電気を受けている施設だけが対象になります。自分の施設に何が当てはまるかは、設備の一覧と契約書を見比べると分かります。

法律で点検が決まっている設備は、点検を受けていないと、運営の指導や消防の立入検査で指摘されることがあります。建物の定期報告（12条点検）の全体は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますに、消防設備の点検は消防設備の点検は年2回、消防署への報告は年1回ですに、受変電設備の連絡先は電気設備の修理を頼む先は、受電の形と作業の中身で決まりますにまとめています。

保守契約は、部品交換込みか、点検のみかで中身が違います

保守契約には、大きく分けていくつかの形があります。エレベーターの保守でよく使われる言葉でいうと、部品の交換や修理まで含む「フルメンテナンス契約」と、点検と油・グリスなどの消耗品だけを含む「POG契約」があります。ほかの設備でも、考え方は同じです。

部品交換込みの契約でも、すべての部品や修理が含まれるとは限りません。かごの内装や、大きな部品の交換、事故やいたずらによる修理などは、対象外になっていることがあります。契約書の「対象外」の項目を、必ず確かめておきます。

保守の費用は、年数とあわせて見ます

部品交換込みの契約と、点検と消耗品だけの契約のどちらが得かは、設備の年数によって変わります。月々の費用だけを比べると、点検と消耗品だけの契約が安く見えますが、部品の交換が増えてくると、その分の費用が別にかかります。

比べるときは、月々の費用に、過去数年の契約外の修理の費用を足した年間の合計で見ます。古い設備では、保守の会社が部品交換込みの契約を受けないこともあり、そのときは更新の計画を立てる目安になります。

壊れる前に手を打つ「予防保全」は、どこまでするか

壊れてから直す考え方を事後保全、壊れる前に手入れや交換をする考え方を予防保全といいます。すべてを予防保全にすると費用がかさみ、すべてを事後保全にすると、止まったときに入居者の方の生活が止まります。介護施設では、設備ごとに使い分けるのが現実的です。

予防保全にする設備は、点検の報告書に出てくる「交換をすすめる部品」を見て、計画的に交換します。事後保全でよい設備は、壊れたものをためて、まとめて直してもらう形が向いています。小さな修理のまとめ方は小さい工事が断られるのは、1人工という単位のせいですにまとめています。

メンテナンス会社を選ぶときに、確かめること

保守契約は、何年も続くことが多い契約です。月々の費用だけで選ぶと、いざというときに来てくれない、部品がそろわない、ということが起きます。契約の前に、次のことを確かめます。

とくに介護施設では、止まったときに入居者の方の生活がすぐに困る設備が多いので、緊急時の出動の時間と、夜間・休日の連絡先は必ず書面でもらっておきます。電話番号が担当者の携帯だけ、という契約は、担当者が休みのときに困ります。

エレベーターなどでは、メーカー系の保守会社と、メーカー以外の独立系の保守会社があります。メーカー系は部品の手配や機種への詳しさが強み、独立系は費用を抑えやすいことが多い、と言われます。どちらにする場合も、上の表の項目を同じ条件で比べることが大事です。

設備ごとの契約を、1枚の一覧にまとめます

保守や点検の契約は、設備ごとに別々の会社と結ぶため、施設の中に契約書が何枚もたまっていきます。担当者が替わると、どの設備がどこと契約しているのかが分からなくなることもあります。1枚の一覧にまとめておくと、更新の時期や、壊れたときの連絡先がすぐに分かります。

一覧を作ると、契約のない設備や、同じ設備に2つの会社が入っている重なりが見つかることがあります。施設の管理の会社の契約に、どこまでが含まれているかはビルメンテナンスの委託費と、修理の費用は分けて見ますで確かめてください。

点検の報告書を、修繕の計画につなげます

点検や保守の報告書は、受け取って保管するだけではもったいないものです。報告書には、部品の傷み具合や、交換をすすめる時期が書かれていることがあります。これを修繕の計画や予算に生かすと、急な故障を減らせます。

1. 報告書を読む点検のたびに、「要交換」「経過観察」などの指摘を確かめます。
2. 一覧に書き写す指摘された部品と時期を、設備の一覧や機器の台帳に書き写します。
3. 予算に入れる次の年度に交換が必要なものを、修繕の予算に入れます。
4. 交換したら記録する交換した部品と日付を記録し、次の点検で確かめます。

特殊浴槽の保守契約で、点検の回数を決める考え方は特殊浴槽の点検の回数は、使う回数と台数と年数で決めますにまとめています。報告書の指摘を毎年追いかけていくと、どの設備がいつごろ更新の時期になるかが、少しずつ見えてきます。

モデルケース：メンテナンス会社を探したら、契約が重なっていた施設

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

保守契約にするか、都度頼むか

すべての設備に保守契約が要るわけではありません。法律で点検が決まっている設備は契約を結ぶのが基本ですが、それ以外の設備は、止まったときの影響と、故障の多さで決めます。

迷ったときは、その設備が1年間に何回止まったか、止まったときに何日困ったかを振り返ってみます。

定期的に小さな修理をまとめて頼む巡回の契約は、保守契約とは別のものです。定期の契約の決め方は定期の営繕契約は、頻度・範囲・費用の順に決めますにまとめています。

平常時にしておくこと

どの設備にどんな契約が要るのか分からない、メンテナンス会社を比べたい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。今の契約書や設備の一覧をお送りいただければ、抜けや重なりを確かめたうえで、合う頼み先の候補をお返しします。

よくある質問

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設備が止まったときの全体の手順は業者の探し方、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。