ビルメンテナンスの委託費と、
修理の費用は分けて見ます

ビルメンテナンスの委託費は、業務ごとの積み上げです

ビルメンテナンス（施設管理）の委託費は、1つの値段ではなく、業務ごとの費用の積み上げです。業務には、設備の運転と点検、清掃、警備、法定点検の手配、受付と報告などがあります。それぞれの量に単価を掛けて足したものが、毎月の委託費になります。

相場を知りたいときは、まず契約の業務を一覧にし、業務ごとに量を書き出します。量が分かれば、ほかの施設の金額と比べなくても、委託費が業務の量に見合っているかを自分で確かめられます。

同じ「施設管理」でも、どの業務を自社で行い、どれを専門の会社に頼んで取り次いでいるかは、会社によって違います。取り次ぎの業務には、管理の費用が乗ることがあります。見積を受け取ったら、業務ごとに「自社で行う」か「専門の会社に頼む」かを書いてもらうと、費用の中身が見えます。

委託費の物差しは、国の建築保全業務労務単価です

人が入る業務の費用は、1人1日の単価×人数×日数でおおよそ決まります。単価の物差しになるのが、国土交通省が毎年公表している建築保全業務労務単価です。国の建物の保全業務の積算に使われる単価で、令和8年4月からの単価は、前の年度より8.5%上がりました。

出典：国土交通省「令和8年4月から適用する建築保全業務労務単価について」。全国平均は単純平均です。正規の勤務時間内の1日（8時間）あたりの額です。時間外・休日・深夜の割増賃金と、法定福利費の事業主の負担分などの業務管理費、一般管理費等の諸経費は含みません。

実際の委託費は、この単価に会社の経費と利益が加わるので、単価×日数より高くなります。反対に、見積の人の費用が単価×日数を大きく下回るときは、来る日数や時間が、施設の思っている形より少なくないかを確かめます。

委託費の値上げの申し出を受けたときも、この単価が物差しになります。令和8年4月からの単価は、清掃員が9.4%、警備員が9.1%、保全技師等が7.7%上がりました。値上げの幅が人の費用の上がり方と見合っているかを、業務ごとに分けて説明してもらいます。

常駐か巡回かで、委託費の桁が変わります

委託費の桁をいちばん大きく動かすのは、人が施設に常駐するかどうかです。設備の担当者を平日の日中に毎日1人置くと、単価だけで月に約50万円、会社の経費を加えるとそれ以上になります。常駐せず、決まった日に点検に来る形なら、委託費は点検の回数と台数の積み上げになり、額の決まり方がまったく違います。

介護施設は24時間動いていますが、常駐の契約でも、担当者がいるのは日中だけという形があります。夜間も人を置くと、深夜の割増と人数が加わり、委託費は大きく増えます。夜間の不具合は、電話の受付と駆けつけだけを別に契約する形もあります。夜間の受け方の考え方は夜間の設備トラブル、電話は誰の携帯に鳴っていますかにまとめています。

常駐が見合うのは、建物が大きく設備が多い施設や、中央式の空調やボイラーの運転に人が要る施設です。設備の少ない施設では、常駐の委託費が、修理を都度頼む費用を大きく上回ることがあります。常駐にするか、巡回の点検と都度の修理にするかは、年間の額で比べて決めます。

清掃の委託費は、場所・面積・回数・時間帯で決まります

清掃の費用は、どこを、どのくらいの広さ、何回、何時にきれいにするかで決まります。共用部やトイレの日常清掃は人×時間で、床の洗浄やワックスがけのような定期清掃は面積×回数で見積もられることが多くなります。

介護施設の清掃では、居室を範囲に入れるかどうかで、費用が大きく変わります。居室は入居者の方の暮らしの場なので、清掃の時間を一人ひとりの予定に合わせる手間がかかるからです。居室は職員が受け持ち、共用部だけを委託する形もあります。

手すりやドアノブの消毒を清掃の範囲に入れる場合は、回数と使う薬剤を仕様に書きます。書かずに「清掃一式」とすると、消毒が入っているのかどうかが分かりません。床のワックスがけは、入居者の方が歩かない時間に乾かす必要があるので、作業の時間帯も仕様に入れます。

法定点検の手配は、点検ごとに周期と頼み先が違います

施設管理の委託には、法律で決まった点検の手配と立ち会いを含めることがあります。点検ごとに、根拠の法律、頼み先、周期が違います。委託費に点検そのものの費用まで入るのか、手配と立ち会いの手間だけなのかを確かめます。

建物の定期報告（12条点検）の種類と周期は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。消防設備の点検と報告は消防設備の点検は年2回、消防署への報告は年1回ですで書いています。受水槽の決まりは受水槽は有効容量10㎥を超えると、清掃と検査が1年以内ごとの義務ですにあります。

事務所ビルの管理をひな形にした見積には、建築物衛生法にもとづく空気環境の測定などが入っていることがあります。この法律の決まりがかかる建物を「特定建築物」といいます。用途は百貨店・店舗・事務所・旅館・学校などで、延べ面積が3,000平方メートル以上（学校は8,000平方メートル以上）の建物です。老人ホームなどの用途は、この一覧に入っていません。

自分の施設に決まりがかかるかは、建物の用途と面積を添えて保健所に確かめます。決まりがかからなくても、施設として続けたい業務なら残してかまいません。法律でかかる業務と、施設が選んで頼む業務を分けて見ると、委託費の中身を説明しやすくなります。

点検と修理の境目で、行き違いが起きます

施設管理の委託で行き違いが起きやすいのは、点検と修理の境目です。施設は「毎月払っているのだから直してもらえる」と考えます。いっぽう会社は「委託費は点検の対価で、部品の交換は別」と考えています。どちらかが契約を読み違えているというより、契約書に境目が書かれていないことが原因です。

保守契約の形の違いはメンテナンス業者と修繕業者は、別のものですで整理しています。営繕全体をどこまで外に任せ、何を施設に残すかは営繕を丸ごと外注しても、施設に残る仕事がありますにまとめています。

契約書には、修理の線を時間・金額・例で書きます

境目の行き違いを防ぐには、契約書に修理の線を書きます。「軽微な修理を含む」のような言葉だけでは、何が軽微なのかで食い違います。作業の時間、部品の金額、作業の例の3つで線を引くと、読み違いが起きにくくなります。

時間や金額は書き方の例です。施設の件数と予算に合わせて決めます。

線を書くときは、前の年に「契約外です」と言われた修理を書き出し、それぞれが新しい線の中か外かを当てはめてみます。去年の実際の修理で確かめると、線の読み方が施設と会社でそろいます。

線を決めたら、施設の側でも、誰が承認するかと、いくらまでなら事務長の判断で進めてよいかを決めておきます。会社から見積が届いても承認が止まれば、修理は進みません。工事の契約書で確かめる点は工事の契約書は、追加と事故の扱いから読みますにまとめています。

報告書は、受け取ったら3つに仕分けます

施設管理の会社からは、日報や月報、点検の報告書が届きます。受け取って綴じておくだけでは、修理の予定や予算に生かせません。届いたら、その場で3つに仕分けます。

仕分けた指摘は、機器の台帳の同じ設備の欄に写します。同じ設備に同じ指摘が何年も続いていたら、更新の計画に入れる時期です。機器台帳の作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにまとめています。

報告書の形も、契約で決めておけます。頼むのは、写真を付けること、指摘に「すぐ・来年度・様子見」の印を付けること、データで受け取ることの3つです。仕分けの手間が小さくなります。

委託費が妥当かは、仕様をそろえて比べます

委託費が高いのか安いのかは、同じ仕様で比べないと分かりません。施設管理の見積は、業務の数も回数も会社ごとに違うのがふつうだからです。比べる前に、業務・回数・人数・時間・対象外を1枚の仕様書にそろえ、その紙で見積を取ります。

業務ごとの額が分かれていない「管理一式」の見積は、業務ごとに分けてもらいます。分けてもらうと、清掃だけ別の会社にする、常駐の警備を機械警備に替える、といった組み替えも考えられるようになります。一式の見積を分けてもらう頼み方は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますで書いています。

見直しは、契約の更新の3か月ほど前から始めます。自動で更新される契約は、解約や条件の変更の申し出が何か月前までかを、先に契約書で確かめておきます。

モデルケース：委託の更新の前に、修理の線を書き直した老健

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

修理まで任せるか、別に頼むかを決めます

施設管理の会社に、修理の手配まで任せる形もあります。点検で見つけた不具合を、そのまま修理に回せるのが強みです。一方で、修理は会社の協力業者が受けることが多く、相見積を取りにくい、建物の修理は得意でない、といった面もあります。

どの形でも、施設管理の会社の点検の報告を、修理を頼む先に渡す流れを作っておきます。設備の故障をまとめて頼む形の比べ方は介護施設の設備の故障を、まとめて頼む形は3つありますにまとめています。定額の委託に修理まで含めにくい理由は営繕の定額契約は、読める仕事だけを定額にしますで書いています。

当窓口は、1回のご依頼で最大3社の見積をそろえます（相談と見積は無料・お断り可）。施設管理の会社から修理の見積が出たときに、同じ修理をほかの会社にも見積もってもらい、並べて決める使い方もできます。

こういうサービスは初めてだったので正直どうかなと思っていたのですが、修繕したい場所と状況を伝えるだけで相談できたので、思っていたより簡単でした。

ご利用者の声　東京都内・介護施設／施設管理・営繕担当

取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。

契約の更新に備えて、平常時にしておくこと

委託費が高いのか分からない、修理の見積をほかと比べたい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。24時間受け付けていて、お電話の受付はありません。修理の内容と場所をお送りいただければ、同じ条件で最大3社の見積をそろえます。

よくある質問

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