営繕の代行の手数料は、
誰が払っているかで見え方が変わります

手数料の形は4つ、払う人は2通りです

ここでいう修繕の窓口・仲介は、施設から修理の相談を受けて、工事の会社を探して取り次ぐ会社のことです。その手数料と営繕の代行の手数料は、計算のしかたと払う人で、4つの形に分かれます。名前は「手数料」「管理費」「紹介料」「事務手数料」と会社ごとに違いますが、中身はこの4つのどれかにあたります。

4つは組み合わさることもあります。たとえば、月ごとの定額で受付をし、工事が決まったら工事の会社から紹介料を受け取る、という形です。1つの会社に2つの形があることもあるので、「手数料はありますか」ではなく、「どの形で、誰が、いくら払いますか」と聞きます。

代行の会社が元請になり、自社の名前で発注する形では、手数料は4つ目の「見積に含む管理費」になります。代行の契約の形と、責任の違いは修繕管理の代行は、誰の名前で発注するかで責任が変わりますにまとめています。

相場の目安は、形ごとに違います

営繕の代行や窓口の手数料には、国や業界団体が示す公的な相場はありません。そのうえで、見積や契約書でよく見る幅を、目安として挙げます。会社の規模、受付の時間帯（夜間や休日を含むか）、地域、建物の数で、大きく変わります。

目安を見るときは、率だけでなく金額で考えます。同じ5,000円の定額でも、3万円の水漏れの修理なら工事費の約17%、30万円の修理なら約1.7%です。300万円の給湯器の交換に5%の定率がかかれば、手数料は15万円になります。

手数料とは別に、工事そのものの料金にも、人工単価・出来高・定額・実費精算の形があります。工事の料金の形は営繕の外注費は、4つの料金の形で見え方が変わりますで書いています。

誰が払うかで、施設からの見え方が変わります

施設が払う定率と定額は、見積や請求書に行として出るので、見えます。いっぽう、工事の会社が払う紹介料と、工事の代金に含まれる管理費は、施設の手元の書類には出てこないことがあります。見えないからといって、ないわけではありません。

工事の会社が払う紹介料は、工事の会社にとっては営業の経費です。経費は、ほかの経費と同じように、いずれ工事の値段に織り込まれます。ただ、紹介料があれば割高になる、とも言い切れません。工事の会社が自分で営業に使っていた費用が、紹介料に置きかわっているだけのこともあります。

「相談無料」「見積無料」の窓口も、どこかで費用はまかなわれています。どこからまかなわれているかを聞くのは、失礼なことではありません。当窓口も、施設からのご相談と見積のご依頼は無料で、お断りいただいてもかまいません。

まとめて頼むと楽になるかわりに、単価の見えやすさを手放すこともあります。何を手放し、何を残せるかはワンストップで楽になる分、3つを手放します。一部は残せますにまとめています。

手数料が乗っても、総額が下がる場合があります

手数料がかかると、総額は上がるように思えます。けれども、手数料の分より大きく、工事費や職員の手間が減ることがあります。逆に、手数料の分だけ高くなる場合もあります。どちらになるかは、修理の中身で分かれます。

職員の時間は、金額に表しにくい分、見落とされがちです。特殊浴槽の不具合で、修理の相談をされた事務長の声です。

何より助かったのは、私自身が一から業者を探して何社にも電話をする必要がなかったことです。

ご利用者の声　東京都内・介護施設／事務長

取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。

比べるときは、同じ条件で見積を取ることが前提です。条件がそろっていないと、差が手数料の分なのか、工事の範囲の違いなのかが分かりません。見積の条件のそろえ方は見積の比較表は、条件書で6つをそろえてから作りますにあります。

元請の利益と窓口の手数料は、払う対象が違います

元請の会社の見積にも、経費と利益が含まれています。これは手数料と同じものでしょうか。似ていますが、払う対象が違います。元請の経費と利益は、工事を完成させる責任と、現場を管理する手間に対して払うものです。窓口の手数料は、業者を探し、取り次ぐ手間に対して払うものです。

公共の建築工事の積算基準では、工事の値段を、材料や手間にあたる直接工事費から積み上げます。そこに、共通仮設費、現場を管理する現場管理費、会社の経費と利益にあたる一般管理費等を加えます。現場管理費と一般管理費等は、工事の規模や工期に応じた率で見込みます。元請の経費と利益は、工事の値段の一部として、もともと組み込まれているものです。

気をつけたいのは、窓口が元請も兼ねる形です。このときは、窓口の手数料と元請の経費が、1つの見積の中で重なっていることがあります。施工を1社にまとめる形と、窓口だけを1つにする形の違いは「一社にまとめる」には、二つの意味がありますで書いています。

入居者の方がいる中の工事では、仮設・養生・時間帯の割増が、総額の2割〜4割になることがあります。これも手数料とは別の費用です。その中身と確かめ方は仮設・養生・割増の割合は、施設が渡す条件で変わりますにあります。

契約の前に、6つのことを確かめます

手数料の形と額は、契約の前に聞けば分かります。聞くことは、次の6つです。答えをメモに残し、ほかの窓口や代行の会社と同じ表で比べます。

6つ目の「直接取引の制限」は、見落としやすい点です。窓口を通して知り合った工事の会社に、次からは施設が直接頼むことを、契約で一定の期間禁じている場合があります。禁じること自体は珍しくありませんが、期間と、破ったときの扱いを先に知っておきます。

見積に「一式」とあって手数料の行が見えないときは、内訳を分けてもらえるかを聞きます。建設業法でも、工事の会社は、材料費・労務費などの内訳を明らかにして見積をするよう努めることとされています（第20条）。一式の見積の分け方は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますにまとめています。

紹介サイトや一括見積の仕組みも、払う人で分かれます

インターネットの紹介サイトや一括見積のサービスには、施設からはお金を受け取らず、工事の会社から費用を受け取る形があります。工事の会社が払うのは、掲載の料金、見積の依頼1件ごとの料金、工事が決まったときの成約の料金などです。

どの仕組みでも、施設の名前や連絡先が、何社に渡るかを確かめておきます。依頼1件ごとの課金の形では、同じ依頼が多くの会社に送られ、施設に電話が何本もかかってくることがあります。

インターネットのほかに、同業の施設や業界団体を通じて紹介を受ける方法もあります。紹介の経路と頼み方は修繕業者の紹介は、団体と同業の施設の2つの経路で集めますに書いています。

分野によって、窓口を通すか直接頼むかを分けます

すべての修理を、窓口や代行に通す必要はありません。手数料に見合うのは、分野がばらばらで、業者を探す手間がかかる修理です。メーカーの専用の機器や、保守の契約がある設備は、直接頼んだほうが早くて安いことが多くあります。

専用の機器は、メーカーや代理店でしか部品が手に入らないことがあります。ナースコールの修理を代理店以外に頼めるかはナースコールの修理、代理店以外に頼めるかにあります。

大規模修繕で、診断や設計監理、発注の支援を頼むときの費用は、手数料とは考え方が違います。その費用の見方は営繕の代行は手間に、コンサルは判断の材料に費用を払いますで書いています。

手数料でもめやすい場面は、だいたい決まっています

手数料をめぐる行き違いには、起きやすい場面があります。場面ごとに、起きることと防ぎ方を並べます。

表のどの場面も、契約の前に聞いていれば防げたものです。6つのことを聞いた答えを、契約書か、せめてメールで残しておくと、あとで話が食い違ったときに読み返せます。

見積を取ったあとに断る場面では、手数料とは別に、伝え方で次の関係が変わります。断るときの伝え方と文面は断り方で、次に頼める関係が残るかが決まりますにまとめています。

モデルケース：手数料の形を確かめて、頼み方を分けたグループホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

手数料に見合うかは、1年分で見直します

手数料に見合うかは、1件ごとではなく、1年分で見ます。1件だけを見ると、手数料が高く見える修理も、安く見える修理もあるからです。

3の職員の時間は、たとえば事務長が修理の手配に月10時間使っていたなら、その時間を本来の仕事に戻せた、と考えます。金額に直しにくいときは、時間のままでも比べられます。

見直しの結果、分野ごとに頼み方を変えるのは、ふつうのことです。手数料の形が合わない分野だけ直接頼む形に戻し、合う分野は続ける、という分け方で十分です。

手数料で迷わないよう、ふだんからしておくこと

今使っている窓口や代行の手数料の形がよく分からない、頼み方を見直したい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。1回のご依頼で、最大3社の見積をそろえます。

よくある質問

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