修繕管理の代行は、
誰の名前で発注するかで責任が変わります

老人ホームの修繕管理は、外注できます

老人ホームの修繕管理は、外に任せられます。修理の受付、業者探し、見積の取りまとめ、工事の日程の調整、完了の確かめ、記録まで、多くを営繕の代行に頼めます。

ただ、代行の会社に話を聞くと、同じ「代行」でも、契約の中身が会社ごとに違います。いちばん大きな違いは、工事の契約を誰の名前で結ぶかです。施設の名前で工事を発注し、代行は手配と事務を受け持つ会社もあれば、代行の会社が元請になり、自社の名前で工事の会社に発注する会社もあります。

施設から見ると、どちらも「代行に頼んだ」ことに変わりはありません。けれども、工事に不具合があったときに誰に言うか、請求書が誰から届くかが変わります。どこまでを外に任せ、何が施設に残るかは営繕を丸ごと外注しても、施設に残る仕事がありますで書いています。この記事では、任せるときの契約の形と、責任の分かれ方に絞ります。

契約の形は、施設が発注する形と、代行が元請になる形の2つです

営繕の代行の契約は、大きく2つの形に分かれます。施設が工事を発注し、代行が取り次ぐ形と、代行の会社が元請になる形です。発注者、責任、支払いを並べると、違いがはっきりします。

2つの間にあたる形もあります。代行の会社が施設の代理人として、施設の名前で工事の会社と契約する形です。民法第99条により、代理人が権限の中で施設のためにした契約は、施設が結んだ契約として扱われます。この形では、代行に渡す権限を、1件いくらまで、どの分野までと書面で区切っておきます。

施工を1社にまとめる形と、相談と手配の受け口だけを1つにする形の違いは「一社にまとめる」には、二つの意味がありますで書いています。代行の2つの形も、この2つと重なっています。

請負と準委任は、約束しているものが違います

2つの形の違いの大もとには、民法の「請負」と「準委任」の違いがあります。言葉はむずかしく聞こえますが、何を約束しているかで考えると分かりやすくなります。

請負は、仕事を完成させることを約束し、完成した結果に対して代金を払う契約です（民法第632条）。工事はこれにあたります。準委任は、法律行為でない事務を任せる契約です（第656条）。任された側は、注意を尽くして事務を行う義務を負います（第644条）。業者探しや日程の調整、記録の取りまとめは、こちらにあたります。

不具合を伝える期限は、工事の契約書で別に決めていることも多くあります。民法の決まりは、契約で決めていないときの原則と考えて、契約書の保証の欄を先に読みます。

ここで知っておきたいのが、建設業法第24条です。名前が「業務委託」でも、報酬を得て建設工事の完成を目的とする契約は、建設工事の請負契約とみなされます。代行の会社が「委託契約です」と言っても、工事の完成まで引き受けているなら、中身は請負です。どちらの形かは、契約書の名前ではなく、何を約束しているかで見分けます。

不具合が出たとき、誰に言うかは発注の名前で決まります

契約の形の違いがいちばんはっきり出るのは、工事のあとに不具合が出たときです。施設が工事の会社と直接契約していれば、手直しを求める相手は工事の会社です。代行の会社が元請なら、施設は代行の会社に求め、代行の会社が下請に直させます。

施設が発注する形では、施設は工事の会社ごとに責任を問う立場になります。頼む会社が多いほど、どの工事をどの会社がしたかの記録が欠かせません。代行の会社が元請なら、言う先は1つで済みますが、元請の会社の体力に頼ることになります。

代行の会社自身の落ち度、たとえば日程の連絡もれや、頼んだ分野と違う業者の手配は、どちらの形でも代行の責任です。準委任の形なら、注意を尽くしていたかが問われます。どこまでが代行の受け持ちかは、契約書の業務の範囲で確かめます。工事の保証の種類と期間の管理は工事の保証は、3つに分けて部位ごとに控えますにまとめています。

代行が元請になるなら、許可と下請の段数を確かめます

代行の会社が元請になる形では、代行の会社は、工事を請け負う建設会社と同じ立場になります。そのため、確かめることが2つ増えます。建設業の許可と、下請の段数です。

1件の請負代金が500万円以上（建築一式は1,500万円以上）の工事を請け負うには、その業種の建設業の許可が要ります。特殊浴槽の入替や浴室の改修は、この金額を超えることがあります。代行の会社が許可を持っているか、どの業種の許可かは、公的な記録で確かめられます。確かめ方は老人ホームの営繕業者は、公的な記録で確かめられますにあります。

もう1つは、下請の段数です。建設業法では、請け負った工事を丸ごと別の会社に請け負わせる一括下請負は、原則として禁じられています。民間の工事では、発注者が前もって書面で承諾した場合に限って認められます。代行の会社が工事をすべて1社に流すだけなら、施設はその承諾を求められる立場になります。

下請の先にさらに下請がつくと、そのたびに経費が重なり、誰が現場にいるのかも見えにくくなります。工事のたびに、実際に来る会社の名前を前もって知らせてもらう、と決めておくと、入居者の方への声かけや、居室に入る段取りも組みやすくなります。

お金の流れは、請求書が誰から届くかで分かります

契約の形は、請求書を見ると分かります。施設が発注する形では、工事の会社から工事の代金の請求書が、代行の会社から手数料や委託費の請求書が、別々に届きます。代行の会社が元請なら、請求書は代行の会社から1通にまとまります。

とくに見落としやすいのが、代行の費用の出どころです。施設が手数料を払っていないように見えても、工事の会社が代行の会社に紹介料を払い、その分が工事の代金に含まれていることがあります。手数料の形と、誰が払っているかの確かめ方は営繕の代行の手数料は、誰が払っているかで見え方が変わりますにまとめています。

法人の契約の決まりは、法人が結ぶ契約にかかります

社会福祉法人の工事や、補助金を使う工事では、契約の結び方に決まりがあります。どちらの形で代行を使っても、決まりがかかるのは法人が結ぶ契約です。発注の名前がどこかで、どの契約に決まりがかかるかが変わります。

社会福祉法人の工事の請負では、令和8年4月から、2社の見積合わせで足りるのは400万円以下の工事です（それまでは250万円以下）。これを超えると、3社以上の見積が要ります。代行の会社が元請になる形でも、法人が結ぶ契約である以上、この決まりは代行の会社との契約にかかります。細かな運用は、法人の経理規程とあわせて確かめます。

補助金を使う工事では、発注者は補助を受ける法人です。業者の選び方にも条件がつくので、代行を使う場合は、代行の会社の選び方まで含めて、申請の前に、補助を所管する自治体の担当課と相談します。くわしくは補助を使う工事では、相見積か入札かを交付の条件で確かめますにあります。

建物を借りているホームでは、オーナーが発注する工事があります

有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅には、建物をオーナーから借りて運営しているところもあります。この場合、修繕管理を外注する前に、もう1つの「誰の名前で発注するか」を決めます。オーナーが直す工事か、運営する側が直す工事か、です。

民法では、貸した側が、使うのに要る修繕をする義務を負うのが原則です（第606条）。オーナーに知らせても相当の期間直されないときや、急ぎのときは、借りている側が直せる場合もあります（第607条の2）。ただ、建物の賃貸借の契約では、修繕の区分を別に決めていることがふつうなので、まず契約書を読みます。

区分を確かめずに、代行の会社が運営する側の名前で発注を続けると、本来はオーナーが負う工事の代金を、運営する側が払い続けることがあります。代行の会社には、契約書の修繕の区分を渡しておきます。急ぎで直したときも、あとでオーナーと精算できるよう、写真と見積を残します。有料老人ホームで、外に出す範囲を決める考え方は有料老人ホームの営繕は、居室の回転と共用部で外注の範囲を決めますにあります。

代行の契約書では、発注の名前に関わる7つの項目を読みます

代行の契約書を受け取ったら、まず発注の名前に関わる項目を読みます。ここがあいまいだと、不具合や支払いのときに、施設と代行の会社の考えが食い違います。

7つのうち、あとで直しにくいのは発注の名義と代理の権限です。始めてから変えると、進んでいる工事の契約をどちらの名前で終えるかで手間がかかります。最初の1件を発注するときに、書類が誰から誰へ動くかを確かめておくと、行き違いに早く気づけます。

業務の範囲、承認の金額、報告、解約のような、外注の契約に共通する注意点は営繕は外注してかまいません。デメリットは契約の前に手を打てますに書いています。1件ごとの工事の契約書で、追加・変更や事故の扱いを確かめる点は工事の契約書は、追加と事故の扱いから読みますにまとめています。

モデルケース：代行の形を選び直した介護付有料老人ホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

代行と丸投げは、承認と記録を施設が持つかで分かれます

代行に任せることと、丸投げは違います。代行は、手配と事務を外に任せても、どの工事をするか、いくらまでかけるかの承認と、記録を施設が持っている状態です。丸投げは、それも含めて手放してしまい、何が起きているかが施設から見えなくなった状態です。

丸投げになるのは、契約の形のせいだけではありません。代行の会社が元請でも、施設が承認と記録を持っていれば代行です。施設の名前で発注していても、見積を読まずに判を押すだけなら、丸投げに近づきます。

丸投げは、営繕の知識と判断が1人の担当者に偏る「属人化」が、施設の外に移った形ともいえます。偏りがどの経路で生まれるかは営繕の属人化は、4つの経路を決まった順にほどきますで確かめられます。

代行を頼む前に、手元でそろえておくこと

修繕管理を外に任せたいけれど、どの形が合うか分からない、今の代行の契約を見直したい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。今の契約書と、1年分の修理の内容を伺えば、合いそうな形と、契約で確かめる所を一緒に整理します。相談と見積は無料です。

よくある質問

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