営繕の代行は手間に、
コンサルは判断の材料に費用を払います

代行は手間に、コンサルは判断の材料に払います

営繕の「代行」と「コンサル」は、どちらも施設の営繕を外から手伝う仕事ですが、お金を払う対象が違います。代行は、業者探しや日程の調整、立ち会い、記録といった実務の手間を引き受けます。コンサルは、何を、いつ、どこまで直すかを決めるための材料を出します。

同じ会社が両方を引き受けることもあります。そのときも、見積の中で、手間に払う分と、判断の材料に払う分を分けてもらうと、比べやすくなります。

代行の手数料の形と相場は営繕の代行の手数料は、誰が払っているかで見え方が変わりますにまとめています。この記事では、判断を支える側の費用を中心に書きます。

業務を5つに分けると、費用が比べやすくなります

「コンサルに頼むといくらか」という問いには、そのままでは答えられません。頼む業務によって、費用の決まり方がまったく違うからです。営繕で外に頼む業務は、調査、計画づくり、発注の支援、工事の監理、日常の手配の5つに分けると比べやすくなります。

5つすべてを外に頼む必要はありません。たとえば、計画づくりは法人の本部で行い、調査と工事の監理だけを外に頼む、という分け方もできます。業務ごとに分けて見積を取れば、どこにいくら払っているかが見えます。

調査の費用は、調べる深さで変わります

調査（診断）の費用は、どこまで深く調べるかで決まります。目で見て写真を撮る調査なら、技術者が1〜2日で回れることもあります。外壁をたたいて浮きを調べる、配管の中をカメラで見る、といった調査を加えると、日数も機材も増えます。

目安としては、目視が中心の調査で数十万円から、打診や配管の調査を加え、建物が大きければ数百万円になることもあります。建物の大きさ、階数、調べる範囲で大きく変わるので、見積では、何日、何人で、どの方法で調べるかを書いてもらいます。建物の耐震診断を頼むときは、その報酬にも国の基準（平成27年国土交通省告示第670号）があります。

工事の会社が「無料で診断します」と言うこともあります。費用はかかりませんが、工事を受けたい立場からの診断になる点は、頭に置いておきます。また、建物の定期報告（12条点検）の結果も、傷みを知る材料になります。点検の中身は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにあります。

計画づくりの費用は、数量と単価の根拠で差が出ます

修繕計画づくりは、何年に、どこを、いくらで直すかを組む仕事です。費用は、建物の大きさと、数量を拾う細かさで変わります。図面から外壁の面積や配管の長さを拾い、単価をかけて積み上げるほど、手間は増えますが、計画の金額は確かになります。

計画づくりで受け取るものは、計画の表だけではありません。数量の拾い方、単価の出どころ、傷みの程度の見立てが書かれているかで、計画の使い道が変わります。理事会や本部への説明、補助金の申請に使うなら、根拠まで受け取ります。

根拠のない計画は、数年後に見直すときにも困ります。どの数字をどこから取ったかが分からないと、単価が上がったときに、計画のどの数字を置きかえればよいかが分からないからです。計画づくりを専門の会社に頼んだときに変わる精度と、その費用の目安は長期修繕計画を専門業者に頼むと、3つの数字の精度が変わりますでくわしく書いています。

発注の支援は、条件をそろえる仕事に払います

発注の支援は、工事の仕様をそろえ、業者の候補を集め、見積を比べて、選んだ理由を残す仕事です。費用は、1つの工事ごとに決まった額か、工事費の割合で決めることが多くあります。

社会福祉法人のように見積の数に決まりがある法人では、決まりに沿った見積の取り方と、その記録づくりまで任せられます。見積の条件のそろえ方は見積の比較表は、条件書で6つをそろえてから作りますにあります。

補助金を使う工事では、業者の選び方にも条件がつくため、発注の支援の役割がさらに大きくなります。条件の中身は補助を使う工事では、相見積か入札かを交付の条件で確かめますで書いています。

工事の監理の費用は、現場に出る回数で決まります

工事の監理は、工事が設計図書（図面と仕様書）のとおりに行われているかを確かめる仕事です。建築士法では、工事監理を、自分の責任で工事を設計図書と照らし合わせ、そのとおりに行われているかを確かめること、と定めています。

費用は、現場に出る回数と、工期の長さで決まります。週に1回出るのか、下地や防水の層など大事な段階ごとに出るのか、毎日いるのかで、日数が大きく変わります。

建築士事務所の設計や監理の報酬には、国土交通省の業務報酬基準（令和6年国土交通省告示第8号）があります。この基準では、直接人件費・直接経費・間接経費・特別経費・技術料等経費を積み上げて出す方法が示されています。見積を受け取ったら、何人が何日出る計算になっているかを確かめます。

設計と施工を分けて頼む方式と、施工する会社に設計も任せる方式の違いは設計監理か責任施工かは、工事の大きさと施設の人手で選びますで書いています。

その役を担える人は、資格と立場で分かれます

判断を支える業務は、誰に頼むかで、得意な分野と立場が変わります。資格だけでなく、工事を受けたい立場かどうかも見ておきます。

建物と設備の両方に手が入る工事では、建築の専門家と設備の専門家の両方が関わっているかを確かめます。給湯や空調の更新で、配管や電気の容量まで見直す工事では、設備の側の見立てが要ります。

構造や法令の判断が要る工事では、設計者の関わりが欠かせません。まとめて頼める会社でも、構造に関わる設計はできない、という線引きはワンストップの営繕でも、できないことが4つありますに書いています。

費用に見合うかは、工事費の差と説明のしやすさで見ます

判断を支える業務の費用は、それだけを見ると高く感じます。見合うかどうかは、費用と、それによって変わることを並べて見ます。

逆に、数万円の修理や、交換しか方法がない設備の更新では、判断の材料に費用をかけても、変わることが少なくなります。修理か交換かのような小さな判断なら、見積を取る段階の説明で足りることもあります。エアコンが急に冷えなくなり、修理か交換かで迷った事務長の声です。

施設側としては、修理で済むのか、交換したほうがいいのか判断しづらかったのですが、必要な対応について説明してもらえたので、施設長とも相談しながら進めることができました。

ご利用者の声　東京都内・介護施設／事務長

取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。

費用をかけた判断は、説明の資料にしてこそ生きます。理事会や本部に説明する資料の組み立て方は理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つですにまとめています。

法人の中に担える人がいれば、外に頼むのは一部で足ります

複数の施設を持つ法人では、本部に施設や営繕の担当がいることがあります。建築や設備の経験がある人がいれば、計画のとりまとめや発注の手続きは、法人の中で行えます。外には、技術の判断が要る部分だけを頼む、という分け方です。

法人の中で担う人がいても、1人に集まると、その人が異動や退職をしたときに止まります。外の専門家と組むときは、成果物を法人の手元に残す形にしておきます。複数の施設をエリアでまとめて管理する考え方はエリアでまとめると、法人は全体が見え、現場は近さを手放しますにあります。

モデルケース：診断と発注の支援だけを外に頼んだ介護老人保健施設

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

契約の前に、成果物と回数を書面で決めます

判断を支える業務は、形のある物が見えにくい分、何を受け取るのかを先に決めておかないと、思っていたものと違う、ということが起きます。契約の前に、次のことを書面で決めます。

とくに「中立の約束」は、発注の支援や監理を頼むときに確かめます。コンサルが工事の会社からもお金を受け取っていると、施設の側に立った判断かどうかが分からなくなります。

成果物の使い道も、見落としやすい点です。診断の報告書を、ほかの会社への見積の依頼に使えないと、比べるためにもう一度調べ直すことになります。大規模修繕の頼み方を3つの方式で比べる考え方は大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにあります。

大きな工事に備えて、平常時にしておくこと

大きな工事を前に、診断や発注の支援まで頼むべきか迷っている、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。工事の内容と建物の状況を伺えば、どの業務を外に頼み、どこを施設で担うかの分け方を一緒に考えます。相談と見積は無料です。

よくある質問

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