長期修繕計画を専門業者に頼むと、
3つの数字の精度が変わります

専門業者に頼むと、3つの数字の精度が変わります

長期修繕計画の費用は、部位ごとに「数量 × 単価」を出し、それを劣化の程度から決めた工事の年に並べて作ります。マンションについて国が示すガイドラインでも、修繕工事の費用は、項目ごとに数量に単価をかけて出す形です。ですから、計画の確かさは、数量・単価・劣化の程度の3つの数字で決まります。専門業者に頼むと変わるのは、この3つの精度です。

自分で作る計画が悪いわけではありません。台帳と過去の請求書があれば、最初の版は職員で作れます。作り方は長期修繕計画は、30年・5年・単年の3つで持ちますにまとめています。専門業者に頼むかどうかは、計画の数字を何に使うかで決まります。使う場面によっては、自作の精度で足りることもあります。

3つの数字のずれ方も違います。数量のずれは、外壁や屋上のように面積の大きい部位ほど、金額のずれになって大きく出ます。単価のずれは、時間がたつほど広がります。劣化の程度のずれは、工事の年のずれとして出て、積立が間に合わない、という形で表れます。

精度が要るのは、計画の数字でお金や決定が動く場面です

計画の精度が問われるのは、計画の数字をそのまま使って、お金を動かしたり、何かを決めたりする場面です。次のような場面が近いなら、専門業者に頼む価値があります。

1. 理事会で大きな工事を決める「この金額の根拠は」「なぜこの年か」に答えるには、数量と劣化の判定の根拠が要ります。理事会に出す資料の組み立ては理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つですにあります。
2. 補助を申請する補助の調査や申請では、工事の範囲と概算の額を示します。計画の数量がずれていると、申請の額と実際の工事費が合わなくなります。来年度の補助に向けた準備は令和9年度の修繕の補助は、まず県の調査が済んだかを確かめますにまとめています。
3. 積立の額を決める30年の山の高さが数量と単価で決まるので、毎年の積立の額もそれで決まります。
4. 建て替えか改修かを考える残りの年数に、どれだけの改修費がかかるかで判断が変わります。建て替えの時期の考え方は建て替えの時期は、築年数より耐震・設備の基準・配管で決まりますにあります。
5. 複数の施設を比べる法人の中で、どの施設から手を入れるかを決めるには、同じ物差しで作った計画が要ります。

反対に、計画を、修繕の予定を職員で共有するために使うのであれば、自作の精度で足ります。まず自分たちで作り、大きな工事が近づいた時点で、その部位だけを専門業者に詳しく調べてもらう、という順番もあります。

数量の精度：どれだけ直すかを、図面と現地で拾い直します

数量は、「どれだけ直すか」を表す数字です。外壁なら㎡、シーリング（目地のゴム状の材料）ならm、空調なら台で数えます。自分で作る計画では、図面から大まかに出すことが多く、ここで大きなずれが生まれます。専門業者は、図面の面ごとに拾い、現地で測り直して、数量表にまとめます。

外壁は面積が大きいので、数量の1割のずれが、そのまま工事費の1割のずれになります。外壁の改修に数千万円かかる施設なら、数百万円の差です。足場も同じで、外壁の面積とは別に拾わないと、金額が実際より小さく出ます。

設備は、台数よりも能力と年式が大事な数字です。同じ空調でも、能力で単価が変わり、年式で更新の年が変わります。専門業者は銘板を1台ずつ確かめますが、施設に機器台帳があれば、その手間と費用を減らせます。

単価の精度：1単位いくらかを、工事の条件まで入れて当てます

単価は、「1単位いくらか」を表す数字です。同じ屋上防水でも、工法やグレード、面積の大きさ、地域、時期で単価が変わります。介護施設では、入居者の方が暮らす中で工事をすることが多く、その条件も単価に響きます。専門業者は、工法と工事の条件ごとに単価を当て、どの資料の、いつの単価かを書きます。

入居者の方がいる中の工事では、仮設・養生・時間帯の割増が、総額の2割〜4割になることがあります。単価にこの分が入っているか、別の行で足してあるかを確かめます。中身と確かめ方は仮設・養生・割増の割合は、施設が渡す条件で変わりますにあります。

単価は、時間がたつと実際と合わなくなります。計画の単価が何年何月のものかが書かれていれば、見直すときに、どこを置き換えればよいかがすぐに分かります。専門業者に頼むときは、単価の出どころと時点を、計画の中に書いてもらいます。

劣化の程度の精度：いつ直すかを、調べた段階で前後させます

劣化の程度は、「いつ直すか」を決める数字です。修繕の周期は、たとえば防水で十数年というように幅で持ちます。その幅の中のどの年に工事を置くかを、実際の傷み方で決めます。専門業者は、目視に加えて、部位に合った方法で調べ、段階を付けます。

段階の付け方は業者によって違いますが、上のように4段階ほどで、部位ごとに写真と対にして付けてもらうと使いやすくなります。「早めに直す」と判定された部位は、5年の計画の前のほうに移し、予算と補助の準備を始めます。

設備は、建物の部位と違い、壊れるまで見た目が変わらないことがあります。法定の耐用年数、部品の保有期間、実際の更新の目安を並べて見る考え方は設備の年数は、3種類を並べてから更新の時期を決めますにあります。専門業者には、点検の報告書や修理の記録も渡して、見た目だけで判定しないよう頼みます。

精度は、目的と部位に合わせて選べます

すべての部位を、いちばん詳しい方法で調べる必要はありません。費用の大きい部位と、近く工事が来る部位を詳しく、それ以外は図面と目視で、というように、部位ごとに深さを選べます。深さを選べば、同じ費用で、使える計画に近づけます。

たとえば、屋上と外壁は工事が5年以内に来そうなので詳細に、空調と給湯は台数と年式が大事なので標準に、内装は簡易に、という分け方です。依頼書には、部位ごとにどの深さで調べるかを書きます。そうすれば、業者ごとの見積も比べやすくなります。

大規模修繕が数年以内に来るなら、計画の調査を、そのまま工事の設計の調査に使えるかも考えます。改修の前には、建材に石綿が含まれていないかの事前調査も要ります。大規模修繕の進め方と石綿の調査の時期は大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにまとめています。

専門業者に頼む流れは、6つの段で進みます

専門業者に頼む流れは、目的を決めるところから、成果物を受け取って見直しの進め方を決めるところまで、6つの段で進みます。いちばん大事なのは最初の段です。何に使う計画かが決まっていないと、調べる範囲も深さも決まらず、見積を比べることもできません。

マンションについて国が示すガイドラインにも、専門家に計画の見直しを頼むときの考え方があります。発注の仕様書を作り、頼む業務の内容をはっきり示すことが必要とされています。介護施設でも同じで、依頼書に次のことを書いておくと、業者ごとの見積がそろいます。

1. 計画の目的理事会の説明、補助の申請、積立の額など、何に使うか。
2. 対象の範囲棟、部位、設備。対象から外すものも書く。
3. 部位ごとの深さ簡易・標準・詳細のどれで調べるか。
4. 計画の期間30年など。5年の計画の表も要るか。
5. 成果物計画の表、数量表、単価の出どころ、写真と判定、表計算のファイル。
6. 説明の回数中間報告と、理事会などでの説明が要るか。

頼む先は、建築士事務所、設備の設計事務所、建物の診断をする会社、施工会社などです。施工会社に頼むと、その会社がそのまま工事を受けたい立場になります。計画を作る人と工事をする人を分けるかどうかは、大きな工事の頼み方とつながります。設計監理方式と責任施工方式の違いは設計監理か責任施工かは、工事の大きさと施設の人手で選びますにまとめています。

施設が用意する物は、図面・記録・点検の報告書です

専門業者に渡す資料がそろっているほど、現地で調べ直す手間が減り、費用も日数も小さくなります。見積を頼む段階で、何があって何がないかを伝えると、業者も見積を出しやすくなります。

機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つから作れます。作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにあります。建物の定期報告（建築基準法第12条の定期調査・検査）の対象の施設なら、その報告書も渡します。定期報告の中身は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。

現地の調査の日には、居室や浴室に入る時間、職員の付き添い、打診の音が出る時間帯を、業者と前もって決めます。入居者の方やご家族には、調査の日と、知らない人が建物の中を回ることを、前の週までに知らせておきます。

受け取る計画で、確かめること

計画を受け取ったら、表の合計の金額だけでなく、根拠がそろっているかを確かめます。根拠がない計画は、5年後に見直すときにも、理事会で聞かれたときにも使えません。次の表の6つを、中間報告と最後の受け取りの2回で見ます。

受け取りのときは、業者から説明を聞く時間を取ります。自分たちで5年後に見直すとき、どの数字をどこで直せばよいかを、その場で聞いておきます。次の見直しを同じ業者に頼むか、施設で行うかも、このときに決めておきます。

専門業者に頼む費用は、延床面積と調べる深さで決まります

長期修繕計画を専門業者に頼む費用は、技術者が何人で何日かかるかの積み上げで決まります。目安としては、目視が中心の調査と計画で数十万円からです。打診や配管の調査を加え、建物が大きければ、数百万円になることもあります。建物の大きさ、階数、調べる範囲と深さで大きく変わるので、見積で中身を比べます。

見積を比べるときは、総額だけでなく、何人が何日、どの方法で調べるかを並べます。安い見積が、目視だけで数量を図面から拾うだけ、ということもあります。目的に合った深さかどうかで比べます。

施工会社の無料の劣化の診断で、計画の代わりにすることもできます。ただ、工事を受けたい立場からの診断なので、数量と単価の根拠を確かめ、大きな工事の前には中立の立場の見立てと比べてから決めます。営繕のコンサルや診断の費用の考え方は営繕の代行は手間に、コンサルは判断の材料に費用を払いますにまとめています。

モデルケース：自作の計画と見積が合わなかった老健

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

専門業者に頼まなくてよい場面もあります

専門業者に頼むのが、いつも正しいとは限りません。次のような場面では、まず自分たちで作り、必要な部位だけを頼むほうが、費用に見合います。

1. 建物が小さく、設備が少ないグループホームなど小さな施設は、部位と設備の数が少なく、職員でも数量を拾えます。
2. 築年数が浅く、図面と台帳がそろっている竣工図と機器台帳があれば、数量と年式の精度は自作でも高くなります。
3. 大規模修繕の設計がすぐに始まる設計の段階で詳しい調査をするので、計画のためだけに調べると二度手間になります。
4. 計画の目的が、職員の共有だけ修繕の予定を共有するためなら、自作の精度で足ります。

自分で作った計画でも、5年ごとの見直しのたびに、修繕の履歴と点検の結果で数字を直していけば、精度は上がっていきます。マンションについて国が示すガイドラインも、計画は5年程度ごとに見直す前提で作るとしています。頼むか迷うときは、次の見直しの年に合わせて決める、という考え方もあります。

計画を頼みやすくするために、平常時にしておくこと

計画に入れる工事の費用を、今の単価で確かめたいときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。工事の場所と中身をお送りいただければ、同じ条件で最大3社に見積を頼めます。相談と見積は無料で、お断りもできます。30年の計画そのものを作る仕事は、建築士事務所などの専門業者に頼むほうが向いています。

よくある質問

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