退去の原状回復は、修繕と改修を
分けると負担が決まります

入居者の方が負担するのは、通常を超える傷みを直す費用です

有料老人ホームの退去時の原状回復は、「入居した日の新品の状態に戻すこと」ではありません。原状回復の費用の負担について、国の有料老人ホームの指針は、1つの資料を参考にするよう示しています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

ガイドラインは、原状回復を、借りた人の故意・過失や、通常の使い方を超える使い方でできた傷みを直すことと定めています。年数がたって古くなった分と、ふつうに暮らしてできた傷みは、家賃や利用料の中で貸す側が受け持つ、という考え方です。

建物の賃貸借の契約で住むホームや、サービス付き高齢者向け住宅では、民法第621条が同じ考え方を定めています。借りた人は、通常の使い方でできた損耗と経年の変化を除いて、傷みを元に戻す義務を負う、という決まりです。利用権の契約のホームでも、指針がガイドラインを参考にするよう示しているので、同じ線で考えるのが基本になります。

国民生活センターも、同じ考え方で助言しています。年月の経過による損耗や、通常の使い方でもできる汚れや傷は、修繕の費用を入居者が負担する必要はないと考えられる、という内容です。ただし、契約書に費用の負担についての特約があり、入居者の方と合意している場合は、特約に従います。特約の扱いは、契約書の節で書きます。

工事は「元に戻す修繕」と「良くする改修」に分けます

退去のあとの工事には、性格の違う2つの工事が混ざっています。傷んだところを元の状態に戻す「修繕」と、次の入居者の方のために、元より良くする「改修」です。精算でもめる原因の多くは、この2つが1枚の見積の中で混ざっていることにあります。

ガイドラインでも、次の入居者を迎えるための工事や、建物の価値を上げる工事は、貸す側の負担として整理されています。退去する入居者の方が付けた、通常を超える傷みを直すまでが原状回復で、それより良くする分はホームの投資です。この線を職員の間でそろえておくと、ご家族への説明が人によって変わることがなくなります。

修繕と改修を分けるには、業者に見積を頼むときに「元に戻す工事」と「次の入居のために変える工事」を別の行で書いてもらいます。分けた見積があれば、ご家族への精算書には、修繕の中の入居者の方の負担分だけを載せられます。会計でも、改修は資本的支出になることがあり、見積の書き方で処理が変わります。修繕費と資本的支出をどう分けるか、見積で何を準備するかは修繕費か資本的支出かは、見積の分け方で判断しやすくなりますにまとめています。

居室の場所ごとに、負担の分け方の例を並べます

負担の分け方は、場所ごとに例を並べておくと、立ち会いの場で迷いません。介護を受けながら暮らす居室では、車椅子や介護ベッドを使うのがふつうの暮らしです。車椅子や歩行器の当たり傷、ベッドの脚の跡は、通常の損耗として扱うのが自然です。

表の例は、ガイドラインの考え方を、介護の居室に当てはめたものです。実際の線は、ホームの契約書の書き方で変わることがあります。表をそのまま使うのではなく、自分のホームの契約書と照らして、別紙の形に直しておきます。介護の居室に多い長いシートの床を、どの区分で扱うかも、別紙で決めておくと迷いません。

認知症の症状が関わる傷みは、扱いを一律に決めないほうが安全です。入居中に壁や建具が壊れたときは、その都度、日付と写真を記録してご家族に伝えます。直すかどうかと費用の扱いも、そのときに話しておきます。退去のときに初めて伝えると、「聞いていない」という行き違いが起きやすくなります。

ドアや手すりの不具合を部品から見分ける方法はドアや手すりの不具合は、6つの部品のどれかですにあります。床が剥がれたときの手当てと床材の選び方は床が剥がれた・段差ができた。まず、つまずかない手当てをに書いています。

入居者の方の負担でも、住んだ年数で割り引きます

入居者の方の負担になる傷みでも、費用の全額を求めるわけではありません。壁紙や床のクッションフロアは、年数がたつほど価値が下がるからです。ガイドラインは、壁紙・カーペット・クッションフロアについて、計算の考え方を示しています。6年で価値が1円になる直線を引き、退去のときに残っている価値の割合だけを、入居者の方の負担とします。

年数は、入居の年数で代えて数える方式がガイドラインで示されています。入居のときに新品でなかった壁紙は、その分だけ価値が低い状態から数えます。入居の前に張り替えていれば、入居の年数がそのまま使えます。

たとえば、入居の前に張り替えた壁紙を、3年住んだ入居者の方がたばこのヤニで変色させた場合です。居室全体の張り替えが8万円なら、入居者の方の負担は年数で割り引いて、およそ半分の4万円が目安になります。6年以上住んだ居室では、壁紙の価値はほぼ残っていないため、入居者の方に求められる額はごく小さくなります。

計算には、壁紙や床をいつ張り替えたかの記録が要ります。退去のたびに、張り替えた部位と日付を居室ごとに残しておくと、次の退去で年数がすぐ分かります。設備や内装の年式を残す機器台帳の作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにあります。

契約書と重要事項説明書で、先に決めておくこと

負担の線をどこに引くかは、最後は契約で決まります。有料老人ホームの契約には、利用権の契約、建物の賃貸借の契約、終身の建物の賃貸借の契約などがあります。どの形でも、原状回復の範囲、敷金の扱い、精算の時期と方法を、契約書と重要事項説明書に書いておきます。

特約で、ガイドラインの考え方より入居者の方に重い負担を決めることもできます。ただし、ガイドラインは、特約が認められるための要件として3つを挙げています。特約が要る合理的な理由があり、暴利的でないこと。入居者の方が、通常の原状回復を超える負担だと分かっていること。そのうえで、その負担を負うと意思を示していることです。

清掃の費用などを特約にするなら、金額の目安と理由を書き、入居のときに説明して、説明した日と相手を記録しておきます。敷金は、国の指針で、受け取るなら6か月分を超えない額とし、退去のときに原状回復の費用を除いて全額返すことになっています。前払金（入居一時金）の返還は、原状回復とは別の決まりで計算するので、精算書では項目を分けて書きます。

入居のときの記録が、退去のときの話し合いを決めます

退去の話し合いがこじれるのは、多くの場合、入居のときの状態を誰も示せないときです。国民生活センターには、こんな相談も寄せられています。6年間入居したホームを出るときに、前の入居者のときからあった傷の修繕代を求められた、というものです。入居のときに、ご家族と一緒に居室の状態を確かめ、写真とチェック表で残しておくと、この行き違いは起きにくくなります。

写真は入居の日に職員が撮り、チェック表と一緒に、ご家族へ写しを渡します。撮る角度を決めておくと、退去のときに同じ角度で撮って並べられます。入居中に壊れたものや、入居者の方の希望で取り付けた棚なども、その都度チェック表に書き足しておきます。

入居のときの写真がない居室も、今から記録を始められます。居室の点検や修理で入る機会に、ご家族の了解を得て写真を撮り、その日の状態として残します。退去のときは、その写真より前からあった傷みかどうかを、そこから確かめられます。

退去の日の立ち会いは、入居のときの写真を並べて進めます

退去の日の立ち会いは、ホームの職員とご家族（または身元引受人）で行います。入居のときの写真とチェック表を持って居室に入り、同じ場所を同じ角度で撮りながら、傷みを1つずつ確かめます。その場で費用を決め切る必要はありません。

1. 持ち物残された物と、ホームの物が残っていないかを確かめます。残された物の引き取りの期限も、ここで伝えます。
2. 壁と天井入居のときの写真と並べ、新しい傷や汚れを指さしで確かめます。経年や通常の損耗はホームの負担になることも伝えます。
3. 床へこみ・割れ・しみの場所を、写真の番号と一緒に書きます。部分で直すか張り替えるかは、見積のあとに決まります。
4. 建具と水回り扉の開け閉め、水栓、トイレ、洗面台を動かして確かめます。寿命による故障は、ホームの負担です。
5. 設備と鍵エアコン・照明・呼び出しのボタンの動きと、鍵の本数を確かめます。鍵をなくしていれば、交換の費用がかかります。
6. 署名確かめた傷みの一覧に、職員とご家族が署名します。精算書を出す時期も、ここで伝えます。

立ち会いの場では、傷みの場所と程度を確かめるところまでにとどめます。負担の区分と金額は、見積が出てから、年数の割り引きも計算したうえで精算書にします。その場で「これは全部ご負担です」と言ってしまうと、あとで取り消しにくくなります。

亡くなっての退去では、ご家族が気持ちの整理をつける前に、立ち会いをお願いすることになります。日程はご家族の都合を先に聞き、写真を送って確かめてもらう方法も選べるようにしておきます。荷物の引き取りが済むまでは工事に入れないため、明け渡しの期限と残された物の扱いを、入居のときに説明しておきます。

精算書の根拠になる見積は、「一式」ではなく、場所ごと・㎡ごとの内訳で出してもらいます。一式の見積を分けてもらう方法と、1社の見積が妥当かを確かめる方法は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますにまとめています。

退去から次の入居までは、負担を決める流れと工事の流れを並べます

空室の期間を短くするには、負担を決める話し合いが終わるのを待たずに、工事の準備を進めます。負担の区分は写真と見積で後から決められるので、立ち会いが済んだら、業者の現地確認と見積の依頼を同じ週のうちに進めます。

日数は、居室の広さや工事の中身、業者の空き具合で前後します。壁紙と床の張り替えと清掃が中心なら、退去から1〜2週間ほどで次の入居の準備が整うのが目安です。年度末や、退去が重なる時期は、業者の予定が埋まりやすくなります。

原状回復の工事は、外に任せる範囲を決め、何日で仕上がるかで外注先を選びます。その考え方は有料老人ホームの営繕は、居室の回転と共用部で外注の範囲を決めますにまとめています。いつもの業者の予定が埋まっているときは、ほかの頼み先にも声をかけられるようにしておきます。窓口は、フォームとLINEで24時間ご相談を受け付けていて、1回のご依頼で最大3社の見積をそろえられます。

こういうサービスは初めてだったので正直どうかなと思っていたのですが、修繕したい場所と状況を伝えるだけで相談できたので、思っていたより簡単でした。

ご利用者の声　東京都内・介護施設／施設管理・営繕担当

取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。

空室の期間は、改修を入れやすい時期です

居室が空いている間は、入居者の方がいるときには入れにくい工事ができます。音やほこりが出る工事、数日かかる工事、設備を止める工事は、空室のうちに済ませると、次の入居者の方の暮らしを止めずに済みます。費用はホームの負担なので、退去の予定が見えた段階で、何を入れるかを決めておきます。

金額は当窓口の目安で、建物の状態、地域、時期で変わります。改修は資本的支出になることがあるので、見積は修繕の行と分けてもらいます。改修を翌年度の予算に入れるときの組み方は修繕の予算は、前の年の秋から3つの区分で組みますにあります。手すりや段差など、バリアフリーの改修に関わる基準はバリアフリー改修は、介護保険・バリアフリー法・建築基準法で決まりますに書いています。

退去が年に何件あるかが分かっていれば、改修の費用も年間で見込めます。たとえば、年に8件の退去があるホームで、退去のたびに手すりを1か所足すなら、年8万〜40万円の予算になります。全室を一度に改修するより、空室のたびに少しずつ入れるほうが、入居者の方の暮らしへの影響は小さく済みます。

モデルケース：退去の精算で、問い合わせが続いた住宅型有料老人ホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

特養・老健・サ高住では、決まりの拠り所が少し違います

同じ退去でも、施設の種類によって、原状回復の決まりの拠り所が違います。有料老人ホームは契約の形で、サービス付き高齢者向け住宅は賃貸借の契約で、特養や老健は介護保険の施設の入所の契約で考えます。

サービス付き高齢者向け住宅は賃貸借の契約が基本なので、民法第621条の考え方がそのまま当てはまります。入居のときの写真とチェック表の作り方は、有料老人ホームと同じです。サ高住と小規模多機能の修繕を頼む業者の選び方はサ高住の修繕は、共用部と居室で頼み先と負担を分けて決めますにまとめています。

老健と介護付有料老人ホームでは、建物の使われ方が違うため、傷みやすい場所も違います。その違いが修繕にどう出るかは老健と有料では、傷む場所も、工事を入れる機会も違いますに書いています。特養や老健では、入所者の方の入れ替わりのたびに出る小さな修理を、月ごとにまとめて頼むと、業者とのやり取りの回数を減らせます。

退去が出る前に、平常時にしておくこと

退去の工事をいつもの業者に頼めない、修繕と改修を分けた見積をそろえたい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。居室の写真と退去の日、入れたい改修をお送りいただければ、修繕と改修の行を分けた見積を、最大3社からそろえてお返しします。退去が毎月のようにあり、決まった内装の会社に単価で頼めているホームは、その会社とのやり方を続けるほうが早く進みます。

よくある質問

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