建物と設備を一括で頼むと、
境目の押し付け合いがなくなります

建物と設備の修理は、一括で対応してもらえます

介護施設の修理は、建物と設備の2つに分けられます。建物は内装・建具・防水・外壁、設備は給排水・空調・電気です。ふだんは分野ごとに別の業者が受け持ちますが、相談と段取りを1つにすれば、建物と設備の修理を一括で対応してもらえます。

一括で頼んで変わるのは、来る業者の数よりも、分野と分野の境目を受け持つ人ができることです。天井の中の配管や外壁を通る配管のように、2つの分野が重なる場所の不具合は、どちらの業者にも担当の外になりやすいからです。

一括で頼むときに確かめたいのは、何社が来るかではありません。境目で起きた不具合の原因を誰が調べ、直す順番を誰が決めるかです。この2つが決まっていれば、来る職人が分野ごとに違っても、施設が業者の間に立って調整する手間は大きく減ります。

分野がぶつかるのは、天井裏・壁の中・床下・外壁まわりです

建物と設備がぶつかる場所は、おおむね4つに絞れます。天井裏、壁の中、床下、外壁まわりです。どれも、ふだん目に見えない場所か、建物の内と外の境目です。不具合が出ても、原因がどちらの分野にあるのかが、見ただけでは分かりません。

表のどの場面でも、原因と直し方が2つの分野にまたがります。天井のしみは、屋上の防水が原因のこともあれば、上の階のトイレの排水管が原因のこともあります。最初に呼んだ業者の分野に原因がなければ、その業者は自分の分野ではないと伝えて帰ることになります。

壁の穴も見落としやすい境目です。配管や配線を通すために壁に穴をあけたあと、まわりのすき間が残っていると、においや音が隣の部屋に抜けます。防火の区画を配管が通る場所では、すき間をモルタルなどの燃えない材料で埋める決まりがあります。設備の工事のあとに、穴のまわりを誰がふさぐのかを先に決めておきます。

別々に頼むと、3つのことが起きます

建物と設備を別々の業者に頼むと、境目の不具合では、よく同じことが起きます。どれも業者が悪いのではなく、それぞれが自分の分野にだけ責任を持っているから起きることです。

とくに困るのが、原因の押し付け合いです。業者を呼ぶたびに出張費がかかり、そのあいだ入居者の方の居室や浴室が使えないこともあります。施設の担当者が2つの業者の言い分を聞いて間に立つことになり、本来の仕事の時間が削られます。

工程の行き違いも、介護施設では重く響きます。工事のたびに入居者の方に居室を移っていただいたり、浴室を止めて入浴の予定を組み直したりするからです。同じ場所の工事を2回に分けると、その段取りも2回になります。

こうしたことは、施設が業者を選び間違えたから起きるのではありません。分野ごとに業者を分けて頼む、という頼み方そのものから起きます。だから、境目の不具合に限っては、頼み方を変えると減らせます。

天井のしみは、雨漏りか配管の漏れかを先に見分けます

境目の不具合で、施設が最初に迷いやすいのが、天井のしみや水滴です。雨漏りなら屋上や外壁の業者、配管の漏れなら設備の業者が受け持ちます。見分けの手がかりを先にそろえておくと、最初に呼ぶ業者を外しにくくなります。

施設では、水をすべて止められる時間が限られます。水道のメーターで確かめるときは、入浴や食事の準備がない夜間の短い時間を選び、夜勤の職員に伝えてから行います。

それでも見分けがつかないときは、雨の日と晴れの日、上の階で水を使う時間と使わない時間に、しみの広がりを写真で比べます。日付と時刻の入った写真が3〜4枚あるだけで、最初に呼ぶ業者を絞りやすくなります。雨漏りの調べ方は雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですに、水漏れを見つけたときに先にすることは老人ホームで水漏れ。修理より先にすることがありますにまとめています。

写真でも絞れないときに、一括で頼む意味が出てきます。建物と設備の両方を見られる相手に、同じ日に来てもらえば、どちらが原因でも、その場で次の手を決められます。2つの業者を別々の日に呼び、それぞれから自分の分野ではないと言われる往復がなくなります。

天井や壁を開けるときは、中の設備も一緒に見ます

天井のボードや壁をはがす工事は、ふだん見えない配管や配線を見られる数少ない機会です。開けた天井を閉じたあとで設備の不具合が見つかると、もう一度はがして、もう一度仕上げることになります。

天井を閉じる前に、設備の業者に30分から1時間ほど見てもらうだけでも、次の修理で天井をはがす回数を減らせます。点検口を1か所足しておけば、次からは天井を壊さずに配管を見られます。見守り機器やWi-Fiの配線を通す工事も、天井を開ける機会に合わせられます。その工事に使える補助の考え方はWi-Fiの工事は機器と一緒に申請し、天井を開ける時期に合わせますにまとめています。

天井や壁をはがす工事では、工事の前に、石綿（アスベスト）が使われていないかを調べる事前調査が要ります。事前調査は工事の規模にかかわらず必要で、請負金額が税込100万円以上の改修工事では、調査の結果を報告する決まりもあります。令和5年10月からは、建築物の事前調査は、講習を修了した調査者などが行います。調査の日数も、工程の中に入れておきます。

床の張り替えは、排水管と段差を一緒に考えます

トイレや浴室、汚物処理室の床の張り替えは、建物と設備が重なりやすい工事です。便器や洗面台を外し、床の下の排水管を見て、防水をやり直し、床を張って器具を戻します。建物の業者と設備の業者が、交互に入ることになります。

この順番のどこかで業者の日程がずれると、床をはがしたまま何日も待つことになります。その間、そのトイレは使えません。一括で頼むと、順番と日程を1人が組むので、待つ日が出にくくなります。

床の高さにも気をつけます。新しい床材が前より厚いと、廊下との間に段差ができ、車いすや歩行器が引っかかります。排水管の位置を変えると便器の位置も変わり、手すりとの距離が合わなくなることがあります。床と排水管と手すりを1つの図面で決めておくと、工事のあとの手直しが減ります。

築年数のたった建物では、床をはがしたときに、排水管のつなぎ目の傷みが見つかることがあります。床を張る前に替えるかどうかを決められるよう、見積の段階で頼んでおくことがあります。床を開けたら排水管を見てもらい、替える場合の費用を先に出してもらうことです。

外壁まわりは、室外機と配管の穴が境目です

外壁の塗装やひびの補修は、建物の工事です。けれども外壁には、エアコンの室外機と冷媒の配管、換気扇のフード、給気口、配管を通す穴がたくさんあります。外壁の工事は、こうした設備のまわりで進めることになります。

外壁の工事では足場を組みます。足場があるうちは、2階や3階の外側の設備にも手が届きます。冷媒の配管のカバーや換気扇のフードの交換、外の照明の取り替えも、同じ足場で済ませられます。ふだんなら、高所作業車やはしごが要る作業です。

足場の費用は小さくありません。国土交通省が、マンションの大規模修繕944件を集めた調査（平成30年公表）があります。そこでは、足場などの仮設工事が、工事の金額の19.2%を占めていました。介護施設の数字ではありませんが、足場を2回組めば、この費用が2回かかります。

金額は目安です。広さ、材料、地域、工事の時間帯で変わります。当窓口の目安では、屋上防水の改修が500万〜3,000万円、外壁の塗装・補修が800万〜3,000万円です。入居者の方がいる中の工事では、仮設・養生・時間帯の割増が総額の2割〜4割になることもあります。仮設と養生の費用の中身は仮設・養生・割増の割合は、施設が渡す条件で変わりますにまとめています。

一括の形は2つ。境目を受け持つ人が違います

建物と設備の修理を一括で頼む形は、大きく2つです。1つは、建築と設備の両方の工事を請け負える総合の工事会社が元請になり、分野ごとの職人をまとめる形。もう1つは、窓口が分野ごとの業者を手配し、工程の順番と日程をまとめる形です。

2つの形の、契約や費用の見え方の違いは「一社にまとめる」には、二つの意味がありますにまとめています。この記事で見ておきたいのは、どちらの形でも、境目の原因を調べる役と、直す順番を決める役が1つになることです。押し付け合いがなくなるのは、この役が1つになるからです。

どちらの形でも、施設が業者の言い分の間に立つ必要がなくなります。元請の形では、元請が下で働く職人の見立てをまとめます。窓口の形では、窓口が2つの業者から見立てを聞き、施設には1つの報告として返します。

2つの業者が同時に関わる工事では、工事のあとに不具合が出たときの受け持ちも、先に決めておきます。たとえば屋上に機器を載せる工事と防水の工事を同じ時期に行うと、雨漏りが出たときに、どちらの工事が原因かでもめやすくなります。責任の所在の決め方は太陽光と防水を同時にするなら、先に責任の分け方を決めますに書いています。

一括にも、届かないところがあります

一括で頼めば、境目の行き違いは大きく減ります。ただ、どちらの形にも届かないところがあります。頼む前に知っておくと、思っていたのと違った、ということになりにくくなります。

特殊浴槽やナースコール、エレベーターは、本体の修理をメーカーや代理店しかできないことがあります。一括で頼んでも、その部分は専門の会社の日程で動きます。一括の相手には、まわりの工事の段取りを合わせてもらう形になります。ワンストップでもできないことの一覧はワンストップの営繕でも、できないことが4つありますにまとめています。

金額の大きな工事と小さな修理を同じ形で頼むと、どちらかに合わない部分が出ます。金額の帯ごとの頼み方は5千円と3千万円を、同じ体制では扱えませんで、営繕の仕事そのものを丸ごと外に任せる考え方は営繕を丸ごと外注しても、施設に残る仕事がありますで書いています。

境目の修理を頼むときは、上下と左右を伝えます

境目の修理を頼むときは、不具合の場所だけでなく、その上下と左右に何があるかを伝えると、来る業者を絞れます。天井のしみなら、真上が屋上か、ベランダか、トイレや浴室か。壁から水がにじむなら、壁の向こうが浴室か、外か、です。

1. 場所何階の、どの部屋の、どのあたりか
2. 上下と左右真上の部屋、壁の向こう、床の下にあるもの
3. いつから・どんなときに雨の日か、晴れの日も出るか、水を使う時間に増えるか
4. 写真近くから1枚、少し離れて場所が分かるように1枚。日付と時刻が分かるもの
5. 近いうちの工事同じ天井や床、外壁で予定している工事があるか

近いうちに同じ場所で予定している工事を伝えておくと、一括の相手が、まとめられる作業を提案できます。境目の修理は、近くの工事と組み合わせると、開ける・閉めるが1回で済む場合があるからです。

原因が分かっていないうちに工事の見積を取ると、原因でない所の工事に費用をかけてしまうことがあります。まず両方の分野の業者に同じ日に見てもらい、原因の見立てを1つにしてから、直す工事の見積に進みます。

モデルケース：食堂の天井のしみが止まらなかった特養

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

一括で頼むときに、工事の前に決めておくこと

一括の相手が決まったら、境目の工事に入る前に、次のことを決めておきます。どれも工事が始まってからでは決めにくいことです。紙1枚にまとめ、施設と一括の相手の両方で持っておきます。

1. 原因の報告境目の不具合の原因を、誰が調べ、どんな形で施設に報告するか
2. 順番と日程撤去・修理・復旧の順番と、それぞれの業者が入る日
3. 戻す役開けた天井や床、外壁を、どの業者が元の仕上げに戻すか
4. 止める範囲居室・浴室・トイレを、何日、どの範囲で止めるか
5. 工事のあとの連絡先不具合が出たときに、まずどこに伝えるか

とくに、止める範囲と日数は、入居者の方の暮らしに直接かかわります。浴室を止めるなら入浴の予定を、居室を止めるなら移っていただく部屋を、工事の前に介護の職員と決めておきます。

平常時にしておくこと

原因の分野が分からない不具合や、近くの工事とまとめたい修理があるときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。受付は24時間で、お電話での受付はしていません。写真と場所をお送りいただければ、1回の依頼で最大3社の見積をそろえます。相談と見積は無料で、全国47都道府県に対応し、お断りいただくこともできます。

よくある質問

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