営繕業務は、7つの領域と4種類の仕事。
地図にすると、抜けが見えます

営繕業務は、7つの領域と4種類の仕事でできています

介護施設の営繕業務は、7つの領域に分かれます。建物の外まわり、建物の内まわり、給排水と給湯、電気と通信、空調と換気、法定の点検、防災と安全です。どの領域にも、点検、小さな修理、業者の手配、記録の4種類の仕事があります。営繕業務とは、この7つの領域で4種類の仕事を回し続けることです。

7つの領域に分けるのは、領域ごとに、見る人と頼む先が変わるからです。外壁のひびは防水や外壁の業者、ナースコールの不具合はメーカーや代理店、と頼み先が分かれます。領域で分けておくと、不具合が出たときに、どこに頼めばよいかの見当がすぐにつきます。

営繕という言葉そのものの意味や、修繕・改修・更新といった言葉の違いは営繕は、修繕を含む仕事の全体です。言葉で予算と補助が変わりますで書いています。この記事では、営繕業務に何が含まれるかの範囲を扱います。

7つの領域と4種類の仕事を、1枚の地図にします

営繕業務の全体は、7つの領域を縦に、4種類の仕事を横に並べた表で見ると分かりやすくなります。7×4で28のマスができ、それぞれのマスに、具体的な仕事が入ります。この表が、営繕業務の地図です。介護施設で必要な営繕業務とは、この28のマスが、どれも誰かに受け持たれている状態です。

表のマスに書いたのは、どの施設にもある仕事の例です。自分の施設の地図では、マスの中に、具体的な設備の名前と、担う人の役を書き込みます。設備が多い施設では、マスに入る仕事が増えます。いっぽう、マスの数は、施設の大きさにかかわらず28のままです。

地図にすると、営繕業務が「壊れたら直す」だけではないことが見えてきます。28のマスのうち、施設が手を動かす小さな修理は7マスで、残りの21マスは、点検と手配と記録です。営繕業務の多くは、壊れる前に気づくことと、頼むことと、残すことでできています。

建物の外まわりと内まわりで、必要な業務

建物の外まわりは、屋根・屋上、外壁、雨どい、外構です。外まわりの不具合は、大雨が降るまで、あるいは何かが落ちるまで、気づかれにくい領域です。屋上の排水口が落ち葉でふさがると、大雨のときに屋上に水がたまり、雨漏りにつながります。外壁のタイルの浮きは、落ちれば下を通る人にけがをさせます。

建物の内まわりは、床・壁・天井、建具、手すり、居室の内装です。入居者の方と職員が毎日手で触れる所が多く、小さな修理が出やすい領域です。ドアの閉まりが悪いと指を挟む事故につながり、手すりのぐらつきや床の段差は転倒につながります。

天井のしみは、内まわりの不具合に見えて、上の階の配管や屋上の防水が原因のことがあります。しみを見つけたら、日付を書いた写真を撮り、雨の日に広がるかどうかを見ておくと、業者が原因を探しやすくなります。

手すりのぐらつきやドアの閉まりのように、金額の小さい修理は、どこに頼めばよいか迷いやすいものです。小さな修理を当窓口に初めて相談された、事務長の声です。

「こんな小さな修繕でも相談していいのかな」と最初は思いましたが、実際に相談してみると、内容を伝えるだけで話が進むので非常に助かりました。

ご利用者の声　埼玉県内・介護老人保健施設／事務長

取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。

介護施設で多い「ちょっとした修理」の種類と頼める先は「ちょっとした修理」は、職人の種類ごとに束ねて頼みますにまとめています。

給排水と給湯で、必要な業務

給排水と給湯は、水を送る給水、使った水を流す排水、お湯をつくる給湯、浴室の設備の4つでできています。介護施設では、入浴と排泄と食事に水を使い、使う時間も朝と入浴の時間に集まります。止まると暮らしがすぐに止まる領域なので、どこを閉めれば水が止まるかを、職員が知っておくことも業務に入ります。

受水槽のある施設では、受水槽の清掃と検査も、この領域の業務です。容量によって、水道法や自治体の条例で決まりが変わります。決まりの中身は受水槽は有効容量10㎥を超えると、清掃と検査が1年以内ごとの義務ですにまとめています。

給湯器と特殊浴槽は、型番と製造年、保守の契約先を、機械の近くと事務所の両方に貼っておきます。止まったときに、銘板を見に行かなくても、電話で型番を伝えられます。給湯器がガス会社の持ち物（リース）の場合は、頼み先がガス会社になるので、その旨も書いておきます。

1. 止水栓の場所トイレごと、階ごと、建物全体の止水栓の場所を図に書き、職員の目に入る所に貼ります。
2. 給湯器のリセットエラーのときに試してよい操作と、試してはいけない操作を、説明書から1枚に書き出します。
3. 排水の詰まりやすい所詰まった場所と日付を記録すると、配管の洗浄の時期の目安になります。

電気と通信、空調と換気で、必要な業務

電気と通信は、受変電設備と分電盤、照明とコンセント、非常用の照明、ナースコール、電話・Wi-Fi・見守り機器です。空調と換気は、業務用エアコン、換気扇、厨房の排気です。どちらも、施設でできる手当ては少なく、業者に頼む割合が大きい領域です。

高圧で受電している施設、つまりキュービクルなどの受変電設備がある施設は、電気事業法の自家用電気工作物にあたります。保安規程を定め、電気主任技術者を選ぶか、外部の保安の委託先に点検を任せます。電気の工事の多くは電気工事士の資格が要り、施設でできるのは、ランプの交換のような資格の要らない作業までです。

業務用エアコンや厨房の冷凍冷蔵庫は、フロン排出抑制法で、管理する施設に簡易点検が求められています。簡易点検は、資格がなくても職員ができます。一定の大きさ以上の機器は、資格のある人による定期点検も要ります。

ナースコールと見守り機器は、止まっても建物の見た目には何も出ません。呼び出しの試験をしない限り、不具合に気づけないことがあります。子機の場所と番号の一覧を作り、試験のたびに、鳴らなかった子機に印を付けます。

電気・空調・ナースコールは、分野ごとに頼む先が違います。分野ごとに強い業者と、確かめる資格や登録は設備修理に強い業者は、分野ごとに別の会社ですで書いています。

法定の点検と、防災と安全で、必要な業務

法定の点検は、法律で点検や検査、報告が決められている業務です。点検そのものは、資格を持つ会社や検査の機関が行うことがほとんどです。施設の仕事は、日程の調整、当日の立ち会い、指摘された不良を直す手配、報告書の保管の4つです。

どの点検が対象になるかは、建物の用途と規模、設備によって変わります。建物と建築設備の定期調査・検査の4つの種類は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますで書いています。点検ごとの周期と報告の期限は、チェックリストの一覧で確かめます。

防災と安全は、火事や地震、停電のときに、入居者の方を守るための業務です。設備の点検は法定の点検と重なりますが、ふだんの暮らしの中でしか守れないことが多くあります。

1. 避難経路と非常口廊下や階段、非常口の前に物を置かず、非常口の鍵が中から開くかを見ます。
2. 防火戸と防火シャッター閉まる所に、車いすや台車、物品を置かないようにします。
3. 非常用の照明と発電機試験に立ち会い、発電機の燃料の量と運転の記録を残します。
4. 出入口と窓外へ出る扉のセンサーや、窓の開く幅を止める金具が働くかを見ます。
5. 転倒と転落の防止床の段差、濡れやすい床、手すりの切れ目を、見回りで探します。

4種類の仕事を、職員・営繕担当・業者で分けます

営繕業務を担うのは、職員、営繕担当、業者の3者です。営繕担当がいない施設では、事務長や施設長がその役を担います。分け方の基本は、気づくのは職員、手配して記録するのは営繕担当、資格の要る作業と法定の点検は業者です。

表の「職員」の列は、人数がいちばん多い人たちの仕事です。営繕担当が1人で見回っても、28のマスのうち「気づく」ところは、職員全員の目がないと埋まりません。職員の仕事は、直すことではなく、気づいて伝えることです。伝える先を1つに決めておきます。

建物を借りて運営している施設では、4つ目の担い手として、建物の持ち主（貸主）がいます。外壁や屋上、建物の設備の一部は、貸主が直す約束になっていることがあります。賃貸借の契約書で修繕の負担の区分を確かめ、地図のマスに「貸主」と書き込みます。

職種ごと・時間帯ごとに、設備の管理の役割を分けた表の作り方は設備の管理は6つの役割に分け、職種と時間帯で受け持ちますにまとめています。外に出せる仕事と、施設に残る仕事の分け方は営繕を丸ごと外注しても、施設に残る仕事がありますにあります。

小規模な施設は、最小限の7つの業務から始めます

グループホーム、小規模多機能、デイサービスのような小規模な施設では、営繕担当がいないことがふつうです。管理者や事務の職員が、介護や事務と兼ねて営繕業務を担います。28のマスをすべて施設で埋めるのは難しいので、7つの領域ごとに1つずつ、最小限の業務から始めます。

小規模な施設では、給湯器や特殊浴槽、エアコンが1台しかないことが多く、止まると代わりがありません。最小限の業務に、分野ごとの頼み先の一覧を加えておくと、止まったときに電話をかける先で迷いません。小規模な施設ならではの設備の事情と頼み先の見つけ方は木造2階の屋根や階段を作り直すなら、2025年4月から確認申請が要りますで書いています。

最小限の7つは、どれも特別な道具や資格の要らないものです。ただし、誰の仕事かを決めておかないと、全員が「誰かがしている」と思って抜けます。表の右の列に、役の名前を書いておきます。

自分の施設の地図は、5つの手順で作ります

営繕業務の地図は、建物の図面と、今いる職員と、今の業者の一覧があれば作れます。はじめから完ぺきな表にする必要はありません。分かる範囲で埋め、空いたマスを見つけることが、地図を作るいちばんの目的です。

1. 設備を書き出す竣工図の機器表や、機械の銘板を見て、7つの領域ごとに設備を並べます。機器台帳があれば、それを使います。
2. 4種類の仕事を書く設備ごとに、点検・小さな修理・手配・記録で何をするかを1行ずつ書きます。
3. 担う人を書き込む職員・営繕担当・業者のどれが担うかを、人の名前ではなく役の名前で書きます。
4. 空いたマスを探す誰も書かれていないマスと、業者の名前が古いままのマスに印を付けます。
5. 頼み先を決めて貼り出す空いたマスに担う人を決め、業者の連絡先とあわせて1枚にし、事務所に貼ります。

担う人を役の名前で書くのは、人が替わっても地図を使い続けるためです。「田中さん」ではなく「夜勤リーダー」「事務長」と書いておけば、異動や退職のたびに書き直さずに済みます。

設備の書き出しは、機器台帳を作る作業と同じです。台帳の作り方と項目は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにまとめています。

モデルケース：建物を借りて運営する、介護付有料老人ホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

地図にすると、抜けやすい業務が見えてきます

地図を作ると、多くの施設で、同じような所にマスの空きが見つかります。抜けやすいのは、壊れるまで目に入らない所と、誰かがしていると思われている所です。自分の施設の地図と並べて、印が付いていないかを確かめます。

表の業務は、どれも1回の手間は小さいものです。抜けるのは、手間が大きいからではなく、担う人が決まっていないからです。地図のマスに役の名前が入れば、ほとんどの抜けは埋まります。

マスが埋まったら、それぞれの業務を、どの周期で、どの順番に回すかを決めます。営繕担当の仕事を毎日・毎週・毎月・毎年の周期で並べた表と、修繕の優先順位は営繕の仕事は4つの周期で回り、修繕は安全から順に直しますにまとめています。

地図を古くしないために、平常時にしておくこと

地図の中で、施設では埋められないマスがあるときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。24時間受け付けています（お電話の受付はありません）。どの領域の、どんな仕事に困っているかを伺い、分野ごとの業者の見積を1回のご依頼で最大3社までそろえます。相談と見積は無料で、お断りもできます。法定の点検そのものは、今の点検の会社や保守の契約先にそのまま頼むほうが、日程も記録もつながります。

よくある質問

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