転用した建物の修繕は、
容量・間取り・法令を先に確かめます

転用した建物の修繕は、容量・間取り・法令の3つを先に確かめます

元が社宅や店舗、住宅だった建物を、介護施設や障害者の施設に使っていると、修繕のたびに元の建物の作りが顔を出します。電気や水の容量、廊下や扉の寸法、建物の手続きは、元の用途に合わせて決められているためです。修繕を頼む前に、容量・間取り・法令の3つを確かめると、工事のやり直しや追加の費用を防げます。

元の用途のまま使える部分も多く、すべての修繕で3つを調べ直す必要はありません。調べるのは、設備を増やす、部屋の使い方を変える、大きく作り直す、のどれかに当たる修繕のときです。蛇口のパッキンや照明の交換のように、元に戻すだけの修理は、ふつうの施設と同じように頼めます。

元の建物ごとに、出やすい課題が違います

元の建物によって、出やすい課題が違います。自分の施設の元の用途を確かめると、どこから調べればよいかが分かります。

社宅や寮は個室が多く、グループホームや障害者の共同生活の場に使いやすい建物です。ただ、各戸の電気と給湯が1人暮らしの大きさで作られているので、エアコンや洗濯機を増やすと足りなくなりやすくなります。店舗は広い1室を仕切って使えますが、水回りを増やすと排水の流れが課題になります。

設備の容量は、5つの数字で調べられます

設備の容量は、5つの数字でおおよそ分かります。どれも、検針票や銘板、竣工図に書いてあります。数字がそろったら、増やしたい機器を足して、足りるかどうかを業者に見てもらいます。

電気は、契約アンペアだけでなく、分電盤の主幹ブレーカーの大きさと、建物に引き込む線の太さも関わります。給湯は、号数のほかに、お湯をためる型ならタンクの容量も見ます。床は、特殊浴槽や業務用の洗濯機、受水槽のように重い物を置くときに、設計者に確かめてもらいます。

電気の容量が足りないと、エアコンを増やすたびにブレーカーが落ちます

転用した建物で多いのが、電気の容量の不足です。寮や住宅のときは、1部屋で使う電気が少ない前提で契約されています。居室ごとのエアコン、洗濯乾燥機、浴室の暖房、厨房の機器が加わると、同時に使う量が契約を超え、ブレーカーが落ちるようになります。

どの段階まで要るかは、同時に使う量で決まります。業者に機器ごとの消費電力と使う時間帯を一覧にしてもらうと、契約の見直しで足りるのか、工事が要るのかが分かります。高圧で受けるようになると、受変電設備の点検と保安の体制も加わるので、費用は工事だけでは終わりません。

電気設備の修理の頼み先は電気設備の修理を頼む先は、受電の形と作業の中身で決まりますにまとめています。ブレーカーが落ちたときに、上げてはいけないものの見分け方は介護施設が停電。上げてはいけないブレーカーがありますにあります。

給水・給湯・排水は、使う人数が増えると足りなくなります

水回りの容量は、使う人数で足りなくなります。住宅の給湯器1台で入浴の介助を何人も続けると、湯温が下がったり、お湯をためる型ではお湯が切れたりします。店舗や事務所だった建物でトイレや浴室を増やすと、排水の流れが追いつかないことがあります。

浄化槽の人槽は、建物の用途ごとの計算の仕方（JIS A 3302）で決まります。住宅や事務所から施設に用途が変わると、同じ建物でも計算上の人数が変わり、今の浄化槽では足りないことがあります。浄化槽の維持管理をしている業者と、市町村の担当課に確かめます。

給湯器を業務用に替えるときの頼み先は業務用給湯器の交換は、どこまで替えるかで頼み先が決まりますにまとめています。受水槽がある建物の清掃と検査の決まりは受水槽は有効容量10㎥を超えると、清掃と検査が1年以内ごとの義務ですにあります。

間取りの制約は、直すときの選び方を狭めます

住宅や寮の廊下と扉は、1人で歩く前提の幅です。車いすや介助に合う形に直そうとすると、壁の中の柱や筋かい、配管に当たることがあります。間取りの制約は、直すときの選び方を狭めます。

バリアフリーの改修で重なる基準の考え方はバリアフリー改修は、介護保険・バリアフリー法・建築基準法で決まりますにあります。間取りを変える修繕は、次の節の法令の制約とも関わるので、図面を描く前に相談先を確かめます。

法令の制約は、直す工事でも出てきます

転用した建物でも、元に戻す修繕なら手続きが要らないことが多くあります。いっぽう、部屋の使い方や広さ、設備の場所を変える修繕では、法令の制約が出てきます。関わるのは、建築基準法、消防法、介護保険や障害福祉の指定の基準、浄化槽や水道の決まり、そして賃貸借の契約です。

建物の用途を変えて福祉施設などにするときは、その用途の床面積が200㎡を超えると確認申請が要ります。200㎡以下なら確認の手続きは要りませんが、建築基準法の基準に合わせる義務は残ります。この200㎡の線は、2019年6月の改正で100㎡から引き上げられたものです。それより前に転用した建物は、当時の手続きの記録も確かめます。

検査済証がない建物では、あとで増築や大規模の修繕、用途変更をするときに、今の建物が基準に合っているかを調べ直す手間がかかります。国土交通省は、指定確認検査機関が図面と現地で調べる方法を、ガイドライン（平成26年7月）で示しています。2025年4月からは、木造2階建ての施設の大規模な修繕にも確認申請が要ります。くわしくは木造2階の屋根や階段を作り直すなら、2025年4月から確認申請が要りますにまとめています。

事業所の指定の窓口が市にあるか県にあるかは、施設のある場所で変わります。見分け方は大阪で修繕をまとめて頼む前に、改修の相談先が府か市かを確かめますにあります。

障害者の施設では、利用者の方の構成で条件が変わります

障害者の施設では、建物の課題に、利用者の方の構成による条件が加わります。たとえば障害者のグループホームは、消防法の区分が、入居者の方の障害支援区分の構成で変わります。区分4以上の方が定員のおおむね8割を超えるかを目安に、所轄の消防署が判断します。

避難が難しい方を主に入居させる区分（6項ロ）と判断されると、要る消防用設備が増えます。自動火災報知設備に加えて、火災通報装置とスプリンクラー設備が求められます（設置を免除できる条件もあります）。入居者の方の入れ替わりや障害支援区分の見直しで構成が変わることもあるので、変わったら消防署に相談します。

利用者の方の特性に合わせた材料の選び方や、工事のときの配慮は福祉施設の修繕は、利用者の特性で仕様が変わりますにまとめています。この記事では、建物の制約の確かめ方に絞って書いています。

転用の予定があるときは、修繕より先に決めることがあります

これから別の建物を借りて施設にする予定があるなら、修繕を考える前に決めることがあります。順番を逆にすると、内装を直したあとに容量や手続きの問題が見つかり、工事のやり直しになります。

古い建物では、耐震も確かめます。1981年6月より前に確認を受けた建物は、今の耐震の基準より前の作りです。建て替えか改修かの考え方は建て替えの時期は、築年数より耐震・設備の基準・配管で決まりますにあります。改修の前には、アスベストの事前調査も要ります。調べる人と、増える費用と日数は大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにまとめています。

当窓口は、フォームとLINEで24時間ご相談を受け付けています（お電話の受付はありません）。電気・水回り・内装の工事なら、1回のご依頼で最大3社の見積をそろえられます。ただ、用途変更や消防の手続きを判断するのは建築士や消防署、指定の窓口なので、窓口からは相談先のご案内までになります。

モデルケース：社員寮を転用した障害者のグループホーム

このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。

建物の「元の姿」を、1枚の紙に残しておきます

転用した建物の修繕では、毎回同じことを調べ直しがちです。元の用途、手続きの記録、容量の数字を1枚にまとめておくと、業者に頼むたびに見せるだけで話が進みます。

機器ごとの型番や設置年は、機器の台帳にまとめます。作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにあります。元の姿の1枚と機器の台帳がそろうと、担当が替わっても、同じ調べ直しをせずに済みます。

平常時にしておくこと

転用した建物で、容量が足りるか分からないときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。どこに相談すればよいか迷うときも同じです。元の用途と、検針票や銘板の写真をお送りいただければ、確かめる順番と頼み先の候補をお返しします。

よくある質問

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